Топ-10 помилок при інвестуванні в нерухомість – як правильно інвестувати

Замислюєтесь про інвестиції в нерухомість? Тоді вам точно треба прочитати цю статтю. Бо в ній я розкажу про 10 найпоширеніших помилок (які допускають як інвестори-початківці, так і більш досвідчені інвестори) та дам рекомендації з власного досвіду, як правильно інвестувати в нерухомість, щоб уникнути ризиків.

Часто це ніби прості та очевидні речі, проте, вони можуть приводити до поганих результатів – від неправильного вибору нерухомості, яка не принесе вам очікуваного прибутку, так і взагалі до втрати всієї суми інвестиції. Бо хоч в цілому помилятися – це нормально, але коли мова йде про інвестування в нерухомість, а відповідно, про значні суми грошей, то краще зробити висновки на чужих помилках, та не робити своїх.

Ця помилка часто зустрічається при інвестуванні в іноземну нерухомість.

До нас в ReDWall та до мене особисто по роду моєї діяльності часто звертаються щодо допомоги з інвестуванням в нерухомість, в тому числі за кордоном (наразі я займаюсь напрямком інвестування в Болгарію та Чорногорію). Й іноді я помічаю, що бажання інвестувати в нерухомість якоїсь конкретної країни у людей базується виключно (або багато в чому) саме на тому, що їм просто подобається та чи інша країна. Але емоції та особисті вподобання не повинні бути основою для інвестицій.

Важливо провести попередній аналіз. Як правильно оцінити ринок нерухомості – обов'язково найдіть інформацію, чи зростали ціни на нерухомість в країні, куди ви плануєте інвестувати, за останні 5, а краще 10 років. Зверніть увагу на темпи зростання або спаду. Чи були просадки і якщо так, то з яких причин. Не менш важливо з'ясувати, чи є фактори, які вказують на подальше зростання ринку. До речі, цей аналіз бажано робити не тільки в розрізі країни, а і міста чи регіону, яке ви розглядаєте для інвестицій.

Саме зростаючий ринок збільшує шанси на успішність інвестиції в нерухомість. А ще, внаслідок росту ринку ви отримаєте більшу дохідність.

До речі, про найбільші помилки при купівлі нерухомості під інвестицію розказав також у відео на нашому YouTube-каналі – подивіться, якщо вам більше подобається відеоформат.

Інвестиції в нерухомість – це повинно бути про цифри, а не про емоції.

Часто люди обирають житло, яке подобається їм особисто: гарний вигляд з вікна, цікаве планування, велика тераса чи окремі балкони в кожній кімнаті. Або якісь інші опції, які здаються важливими. Але інвестиції – це не про ваші смаки, це про прибуток.

Наприклад, якщо ви оберете квартиру з трохи кращим видом, але за кожен квадратний метр заплатите на $200-300 більше, то ця переплата не факт що буде виправдана та повернеться до вас через оренду чи перепродаж.

Ваше головне завдання – знайти варіант, який матиме найбільший попит на ринку та дасть максимальний прибуток. Тобто обираємо ходові, ліквідні квартири, які відповідають вашим цілям та стратегії інвестування та мають привабливу ціну.

Якщо вам потрібна допомога з підбором варіантів для інвестування в нерухомість – залишайте заявку. Ми проконсультуємо та підберемо об'єкти під інвестиції під ваші задачі та бюджет (наразі ми працюємо з новобудовами в місті Одеса, та за кодоном – це Варна (Болгарія) та Будва (Чорногорія).

Це дуже поширена помилка, особливо при інвестуванні в закордонну нерухомість, і вона може "з’їсти" весь ваш прибуток.

Інвестору дуже важливо ще до того, як входити в інвестицію, розібратися, які саме витрати його чекають: комісії, переуступки, послуги рієлторів та нотаріусів, різні збори, а також податки. І порахувати, чи буде інвестування вигідним, враховуючи всі ці витрати.

Наприклад, часто інвестори не звертають увагу на те, скільки їм доведеться заплатити на виході із проєкту, тобто вже при продажі нерухомості. Для прикладу, в Іспанії при продажі квартири треба заплатити податок на прибуток, який сягає від 19 до 23% залежно від суми прибутку. А в Італії, якщо це не квартира для вашого проживання, податок на прибуток – цілих 26%. Через це інвестиції в нерухомість з метою перепродажу в цих країнах часто втрачають сенс. До речі, одна з причин, чому ми обрали інвестувати в Болгарію – це одні з найнижчих податків в Європі. Наприклад, податок на прибуток – лише 10%, і це взагалі єдиний податок, який треба сплатити при продажі нерухомості.

Тож як висновок до цього пункту – ігнорування додаткових витрат та податків можуть суттєво вплинути на прибутковість інвестиції. Тому обов’язково вивчайте це питання та прорахуйте всі витрати ще до того, як вкладете гроші в нерухомість.

Не раз я чув фразу “зараз поки куплю, а потім розберемось”.

Перш ніж вкласти гроші, важливо запитати себе – що я хочу отримати від цієї інвестиції? Це може бути прибуток від перепродажу, пасивний дохід від оренди, чи навіть збереження грошей через інвестиції за кордоном. Важливо також розуміти, скільки ви готові вкласти і як швидко хочете заробити.

Від відповідей на ці питання залежить вибір стратегії. А різні стратегії, відповідно, дадуть різні результати та мають різні ризики:

• якщо хочете заробити більше, то вам підійде купівля на початкових етапах будівництва з метою перепродажу. Тут більше ризиків, але й потенційна дохідність вища.
• якщо хочете отримувати стабільний дохід – купуйте готове житло для оренди. Тут дохідність нижче, але і ризиків теж менше.
• або комбінуйте – в такому сценарії ви купуєте квартиру на початку будівництва, здаєте її кілька років в оренду, а потім перепродаєте. Це дозволяє отримати й орендний дохід, і приріст вартості, але ризики все одно вищі, бо купуєте на початкових етапах будівництва.

Це розповсюджена причина, чому інвестори втрачають гроші на нерухомості.

Придбати нерухомість – це насправді найлегше. А що робити з нею далі? Наприклад, що ви будете робити з квартирою після завершення будівництва (якщо інвестували в новобудову)? Хто буде займатись пошуком покупців, якщо ви купували під перепродаж? Хто буде займатися ремонтом чи пошуком орендарів, якщо ви інвестували з метою здачі в оренду?

На ці питання треба знайти відповідь ще до того, як ви вирішите вкласти свої гроші.

Наприклад, я знаю історію, коли людина після отримання ключів від квартири спочатку не могла швидко знайти підрядників по ремонту, потім сам ремонт затягнувся на кілька місяців, а його вартість значно вийшла за межі початкового бюджету. В результаті – квартира стояла весь цей час порожньою без орендарів, інвестор поніс додаткові витрати, на які не розраховував, тобто втратив частину дохідності, вже не кажучи про втрату свого часу та нервів.

Якщо мова про інвестування в нерухомість за кордоном – то в цьому випадку продумати заздалегідь план виходу з інвестиції ще більш критично. Бо ви можете не знати місцевий ринок, плюс дистанційно розв'язувати будь-які питання буде набагато складніше.

Якщо в перших 5 пунктах мова йшла про помилки, які актуальні для інвестування в нерухомість в цілому, то в наступних хочу розказати якраз переважно про інвестування саме в новобудови, тобто в нерухомість на ранніх етапах будівництва. Як про більш ризикований, але й більш дохідний напрямок.
Інформація буде актуальна як при інвестуванні в нерухомість за кордоном, так і всередині країни. Але ми з вами розуміємо, що в Україні зараз ситуація не дуже стабільна, а також дуже сильно відрізняється від регіону до регіону, тож варто це враховувати.

Про помилки інвестування в новобудови розповідав у відео на нашому yotube-каналі – подивіться, якщо ви більше любите відеоформат.

Якщо ви хоч раз купували квартиру в новобудові або просто цікавились цією темою, то можете сказати – “але при 100%-й оплаті досить часто забудовник пропонує знижку”.

Така практика – давати знижку 2%, 3% або 5% при повній оплаті дійсно є у деяких забудовників. Не дивлячись на це, я вважаю, що ця потенційна економія при оплаті всієї суми одразу все одно не вартує тих ризиків, які ви несете як інвестор, купуючи на ранніх етапах будівництва.

До того ж купуючи зі 100% оплатою, ви не тільки ризикуєте одразу великою сумою, але й заморожуєте частину свого бюджету, який могли б, як варіант, теж інвестувати.

Одне з найвідоміших правил інвестування в нерухомість – це локація, локація і ще раз локація.

Бо від того, наскільки вдало обрана локація, залежить майбутній попит та зростання ціни на об’єкт нерухомості, в який ви інвестуєте. А це напряму впливає на вашу майбутню дохідність.

І це зовсім не обов’язково має бути центр міста, але локація має бути перспективною. Найкраще інвестувати в ті райони, які вже розвиваються і мають перспективи для розвитку в найближчі роки. В них є певний запас для росту ціни – бо з розвитком локації буде зростати попит на нерухомість, а значить і ціни на неї.

Наприклад, інвестуючи в новобудови міста Варна (Болгарія), ми обираємо саме такі райони – які зараз є недооціненими через те, що знаходяться в процесі розбудови та активного розвитку. Відповідно, ціни там зараз відносно низькі (на ранніх етапах будівництва ціни за м2 в таких районах – €1200-€1800 за м2). Але з розбудовуванням району та інфраструктури (яке вже активно відбувається) ціни на нерухомість будуть зростати (прогнозоване зростання в процесі будівництва – 30-35%).

Якщо проєкт, в який ви інвестуєте, має додаткові переваги у порівнянні із конкурентами, це ще збільшить вашу дохідність. Що це можуть бути за переваги – якісні матеріали будівництва, сучасна концепція, наявність інфраструктури, якої нема у конкурентів, наприклад, супермаркет прямо в будинку, підземний паркінг тощо.

Інвестиції в новобудови дають максимальну дохідність на ранніх етапах, ще до того моменту, коли обʼєкт суттєво піднявся в ціні. Це не означає, що не можна інвестувати на більш пізніх етапах. Можна, але треба розуміти, що дохідність буде нижчою.

У кожного проєкту є певне часове вікно, коли варто заходити інвестору. Як правило, це старт продажів та початок будівництва. Інвестори, які заходять на цьому етапі, мають можливість отримати найкращу ціну та обрати найбільш ліквідні варіанти квартир. Таким чином вони можуть отримати максимальний прибуток на вкладений капітал (хоча і ризики в них вище, але це вже інша історія).
Тобто, чим пізніше ви заходите в проєкт – тим меншу дохідність можете отримати.

До цього пункту ще хочу додати – будьте уважні, іноді забудовники ставлять завищені ціни вже одразу на початку будівництва. Тому перед тим, як інвестувати в проєкт, подивіться, скільки коштує м2 у конкурентів в схожих за характеристиками об’єктах, а також у нещодавно збудованих проєктах поруч. Щоб не потрапити у ситуацію, коли немає перспективи для росту ціни.

Дуже важливо перед купівлею перевірити забудовника, вивчити його попередні проєкти – що він будував раніше, чи були проблеми під час будівництва.

Наприклад, на які моменти точно варто звернути увагу:

• чи були затримки будівництва, і якщо так – то які саме;
• чи були проблеми з попередніми об’єктами, чи добудовані вони, чи не було проблем із документами або із введенням в експлуатацію, чи немає відкритих судових справ;
• чи відповідали проєкти будівництва тому, що забудовник побудував по факту, чи виконав він свої обіцянки.

Наприклад, якщо в проєкті забудовник обіцяв побудувати басейн у дворі, а замість цього зробив паркінг - то це не просто не ок і очевидно погано, це може вплинути на ліквідність та ціну вашої нерухомості, та й взагалі не дуже гарний сигнал для майбутніх інвесторів.

Не зайвим буде перевірити, чи ведуться зараз активні роботи на інших будівельних майданчиках забудовника. Також важливий момент, на який варто звернути увагу інвесторам – на скільки зросли в ціни в попередніх об’єктах.

Чим більше інформації ви зберете, тим краще зможете оцінити ризики та сформувати реалістичні очікування від вашої інвестиції в нерухомість.

Оптимізму забудовників, коли мова йде про терміни здачі їх об’єктів, можна тільки позаздрити. У своїх прогнозах вони нерідко називають далекі від реальних терміни здачі. І ті, хто вже інвестував раніше в новобудови, розуміють, про що я кажу.

Чим це небезпечно для інвесторів. Як мінімум, ви можете сформувати неправильні очікування від інвестиції та не зможете правильно прорахувати майбутню дохідність, бо вона напряму залежить від того, як довго буде будуватися об’єкт.

Наприклад, в середньому для будівництва 24-поверхового будинку одеським забудовникам треба було близько 3-х років (це я кажу про терміни до 22 року, коли не було додаткових факторів, які сповільнюють будівництво). Про ці фактори я колись розповідав у окремому відео на ютуб-каналі ReDWall.

А у місті Варні (Болгарія), де ми зараз займаємось напрямком інвестування в новобудови, термін будівництва складає близько 2-2,5 років, і там зазвичай будують малоповерхові проєкти.

Також не буде зайвим дослідити попередні об’єкти забудовника, щоб зрозуміти, як швидко він будує зазвичай і якої швидкості взагалі варто від нього очікувати.

Сподіваюсь, мій досвід був для вас корисним, і перед тим, як інвестувати в нерухомість, ви приділите достатньо часу вивченню інформації та не припуститися помилок, про які йшла мова в статті. Нехай ваші інвестиції будуть успішними.

Якщо ви розглядаєте Болгарію для інвестицій в нерухомість – підписуйтесь на мій телеграм-канал, там ви знайдете більше інформації про інвестування, відповіді на питання інвесторів, реальні кейси клієнтів та інформацію про старти продажів нових проєктів, які я рекомендую для інвестицій. Або одразу залишайте заявку для детальної консультації та підбору варіантів під ваші задачі та бюджет – ми допоможемо купити квартиру в Одесі або за кордоном – у Варні (Болгарія) чи Будві (Чорногорія) залежно від ваших задач та бюджету.