Получайте рассылку новостей в мессенджер Facebook
Founder & Director at RedWall
Сергей Пятницкий

Читаем договор при покупке квартиры от застройщика. На что обратить внимание?

Читать 35 минут
31.08.2020
Запуская проект, застройщик должен продумать, как его финансировать. Для этого он использует определенную схему привлечения денежных средств. Стройку финансируют по-разному: через продажу имущественных прав, при помощи кооператива, путем выпуска облигаций и т.д. От этого зависит, какой договор будет заключаться при покупке квартиры от застройщика: предварительный, инвестиционный, долевого участия. Вариантов много. При этом особой разницы в этих договорах нет. Суть-то одна.

Главное, что нужно понять инвестору: права выбора у него как такового нет. Приходится принимать ту схему, которую предлагает строительная компания. Ну или менять застройщика, а порой делать этого совсем не хочется: вот же она, квартира мечты. Поэтому нужно хорошо подготовиться к оформлению сделки. Для этого разберемся в теории, пройдемся по основным пунктам договора, изучим важные нюансы. ReDWall позаботится, чтобы вы четко понимали, что подписываете.

Что такое договор купли-продажи недвижимости?

Этот документ регулирует процедуру передачи имущественных прав. Договор как правовая форма сделок с недвижимостью делает законным покупку квартиры, дома или земельного участка. Он обязует продавца передать права на объект, а покупателя, соответственно, расплатиться за них.

Договор купли-продажи недвижимости: на что обратить внимание?

Соглашение оформляют письменно и заверяют у нотариуса. Главный нюанс – соблюдение правильной формы договора. Нужно, чтобы в тексте присутствовали все обязательные сведения:
  • дата и место подписания;
  • полные наименования сторон;
  • точное описание квартиры: такое, чтобы предмет соглашения можно было определить однозначно;
  • цена;
  • перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи жилья;
  • условия задатка (если нет, закон будет рассматривать внесенную сумму как аванс, и тогда на возврат в двойном размере рассчитывать не придется).

Если хотя бы один пункт будет пропущен, документ станет недействительным.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считать заключенным?

Это вопрос неоднозначный. С одной стороны, любой договор купли-продажи считается заключенным, когда стороны пришли к соглашению. С другой, такой документ требует нотариального заверения и госрегистрации. Поэтому есть все основания считать его заключенным уже после того, как эти условия будут соблюдены.

Заверить документ может как частный нотариус, так и государственная контора. При этом вам не придется искать, где регистрируется договор купли-продажи недвижимости. За вас это сделает нотариус.

Как оформляют договор купли-продажи недвижимости?

Покупатель определяется с квартирой и отдает за нее задаток. По факту подписывается предварительный договор. Об этом мы еще поговорим. Время между подписанием предварительного и основного соглашений используются для подготовки документов. В назначенный день стороны приходят к нотариусу. Вот как разворачиваются события дальше.
Нотариус составляет черновик и дает сторонам на проверку.
Супруги покупателя и продавца пишут заявления, что согласны на сделку.
Стороны платят налоги и сборы.
Продавец получает от покупателя деньги.
Нотариус ставит подпись и заверяет договор.
Данные вносятся в реестр.
В законе четко не сказано, кто обязан оплатить налоги. Это продавец и покупатель решают между собой. Прикинем, сколько стоит оформление договора купли-продажи недвижимости.

Нужно заплатить госпошлину 1% и сбор в Пенсионный фонд 1%. Плюс услуги нотариуса. В государственной конторе цены фиксированные (от 5 500 грн), у частного специалиста – договорные. Дополнительные расходы могут возникнуть в банке: открытие счета, проведение платежа, обналичивание средств. Продавец оплачивает оценку квартиры. Если раньше это делали специалисты, то с 2020 работает онлайн-система определения оценочной стоимости (цена услуги 50 грн).

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Он также имеет письменную форму и его тоже заверяют у нотариуса, хотя последнее и не обязательно. Фактически он закрепляет на бумаге результаты устных переговоров сторон, не передавая при этом никаких имущественных прав. Вот главное, чем отличается предварительный договор купли-продажи от основного. Первое соглашение предшествует второму. Предварительный договор обязует стороны подписать основной в указанный срок.

А еще документ юридически фиксирует передачу задатка. Оформлять договор на аванс при покупке квартиры нужно обязательно. В случае чего сможете вернуть деньги на законных основаниях.

Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости в Украине в 2020?

Тут действуют те же требования, что и для основного документа. В тексте нужно указать дату заключения, детальные характеристики квартиры, цену, порядок расчета и момент перехода собственности – когда будет заключен договор купли-продажи.

Можно, конечно, и самому составить предварительный договор на покупку квартиры, образцы найдете в сети. Но если возникнут какие-то проблемы и придется обращаться в суд, лучше, чтобы на руках был профессионально оформленный и заверенный документ.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке и зачем его подписывать?

Многие застройщики выбирают именно такую схему финансирования. Не удивительно, ведь она одна из самых простых. Достаточно оформить всего один договор при покупке квартиры от застройщика.

С самим понятием мы уже немного знакомы. Теперь давайте перенесем его в плоскость отношений с застройщиком. Предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме – это обещание имущественных прав в будущем, когда ЖК будет достроен. С помощью предварительного соглашения договариваются обо всех пунктах, которые потом войдут в основной документ – договор купли-продажи. На его основании застройщик привлекает средства в свой проект. Что имеет с документа покупатель? Для него это своеобразная бронь квартиры при покупке.

Объект имущественных прав пока не существует. Поэтому и оформить покупку "по правилам" не получится. Поверить застройщику на слово, что он достроит и отдаст квартиру? На такое никто не согласится. Другое дело – юридический документ. Насколько надежным оказывается такое бронирование квартиры в новостройке, зависит от строительной компании и, конечно, от вашей бдительности.

Чем плох этот путь оформления сделки? Тем же, чем опасен договор ЖСК при покупке квартиры в новостройке или любой другой подобный документ. Они не дают 100% гарантии, что дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Можете почитать подробнее о рисках при покупке квартиры в новостройке в нашей статье. Или лучше сразу заручитесь поддержкой профессионалов недвижимости ReDWall. Мы поможем свести риски к минимуму и защитим от ошибок.
Если у вас остались вопросы, оставьте заявку и узнайте ответы на них уже сейчас

Типичные пункты и нюансы в договоре с застройщиком: на что обратить внимание?

Нетрудно догадаться, что застройщик в первую очередь заботится о своей прибыли, а не о спокойствии инвесторов. Поэтому договор нужно читать, и делать это очень внимательно. Каждое недопонятое слово может обернуться потерей денег, времени и квартиры, в которой еще даже не успели пожить.

Например, как вам такая формулировка: "ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – 31 октября 2021 года". Вроде все хорошо, есть четкая дата. Так ли? А как вам хитрое слово "ориентировочный"? Смысл фразы сразу меняется, и вот уже доказать, что застройщик срывает сроки, не представляется возможным:(

Это далеко не единственная уловка. Пройдемся дальше по тексту стандартного договора покупки квартиры в строящемся доме.

Штрафные санкции

По идее обе стороны в случае нарушения условий договора должны понести "наказания". Но порой застройщики забывают указать штрафы для себя:) При этом пункт о санкциях покупателю никогда не теряется. Будьте уверены, вы всегда найдете информацию по штрафам, которые должны будете заплатить за нарушение обязательств.

Проектная vs фактическая площадь

"Общая площадь недвижимого имущества является проектной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, оформленного БТИ"
Так звучит типичный пункт в договоре застройщика. Отклонение от нормы до 5% является допустимым. Это общая практика.

Важно другое: разница может влиять на стоимость покупки квартиры. Договор должен четко определять, как будут меняться расчеты в этом случае. Застройщик наверняка не забудет указать, что за разницу больше 1 метра в плюс покупателю придется доплатить. Убедитесь, что условия справедливые, и строительная компания, в свою очередь, готова вернуть деньги, если при обмерах БТИ метров окажется меньше.

Характеристики квартиры

Конкретные сведения – хорошо, пространные заявления – плохо. Сравните: "металлические входные двери" и "двойные входные двери из металла с утеплителем и противопожарной защитой украинского производителя". Особенно часто застройщики "уходят от ответа", когда речь заходит о благоустройстве территории. Никто не расписывает, какие мероприятия собирается проводить. И в итоге вместо буйных клумб – две петуньи, а пару качелек язык не поворачивается назвать детской площадкой.

Сроки

О возможной задержке строительства мы уже поговорили. Но есть и другой момент. Найдите в договоре информацию о сроках передачи жилья. Как правило, это происходит в течение 4-6 месяцев после того, как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но бывает, что дольше. А это уже нехорошо.

Возврат средств

В случае расторжения договора деньги, внесенные инвестором, должны возвращаться. Это может произойти очень не сразу. Например, застройщик укажет в договоре, что вернет деньги после "реализации имущественных прав в пользу третьего лица". Тогда вам придется ждать, пока квартиру купит кто-то другой, или искать нового покупателя на свое место.

Внесение изменений

Хорошая формулировка: "по договоренности сторон договор может быть изменен, изменения оформляются дополнительным договором". К сожалению, ее используют не все продавцы. Порой застройщики оставляют за собой право в одностороннем порядке менять условия договора: стоимость, проектную документацию, площадь и так далее. Последствия не самые приятные. Подписав такой документ, вы будете вынуждены не только соглашаться со всеми изменениями, но и доплачивать за них по требованию застройщика.

Дополнительные услуги

При заключении договора строительная компания может предложить покупателю "плюшки". Застройщик пообещает остеклить балкон или зарегистрировать право собственности по доверенности. Вроде удобно, но учитывайте, что все это за дополнительную плату. Проверьте цену такого остекления. Посмотрите, сколько стоит оформить квартиру в собственность новостройке. Убедитесь, что вам подходят условия. Если нет, вы вправе отказаться и потребовать исключить услуги из текста договора. Или просто не подписывайте дополнительные соглашения по ним.

Переуступка

Это возможность передать права на квартиру в новостройке. То есть речь идет о перепродаже недвижимости, но ведь мы помним, что дом еще не достроен, поэтому сделка называется переуступкой.

Найдите в договоре с застройщиком пункт о передаче прав и обязанностей. Как минимум тут будет указано, что покупатель должен получить разрешение у строительной компании. Переуступка редко бывает бесплатной. Застройщик захочет получить комиссионные: это может быть как фиксированная сумма, так и процент от стоимости продаваемого жилья.

Передача прав происходит таким образом.
1
Вы получаете согласие застройщика.
2
Новый покупатель изучает основной договор. Он должен разобраться, какие обязательства уже выполнены, а какие останутся на его совести.
3
Застройщик, первый и второй покупатель заключают договор о передаче прав и обязательств по основному договору.
Важно, чтобы в документе о переуступке было четко прописано, что строительная компания не имеет к вам претензий, а новый инвестор понимает и принимает все пункты соглашения.

Даже если вы не планируете перепродавать квартиру, стоит узнать, чем чреват договор переуступки квартиры в новостройке. В жизни бывает всякое. А вдруг вам срочно понадобятся деньги или подвернется вариант получше. Дальновидность еще никому не навредила:)

Договор – это соглашение. А значит, он должен устраивать обе стороны. Поэтому вы всегда можете требовать внести корректировки в текст документа. Пойдет ли застройщик навстречу – уже другой вопрос.

Договор на покупку квартиры в рассрочку

Условия выплат обязательно фиксируются в основном соглашении в пункте "Порядок взаиморасчетов". Если же дом уже введен в эксплуатацию, заключают договор купли-продажи квартиры в рассрочку – с отсрочкой платежа. В любом случае оформить право собственности сможете только после полного погашения задолженности.

Договор рассрочки на покупку квартиры не предполагает залога и поручителей. Этим он, конечно, выигрывает у банковских кредитов.

Документ должен включать ряд обязательных условий. Посмотрим, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры в рассрочку. Вот какую информацию должен содержать документ.
Расчет ключевых сумм рассрочки: первого взноса, ежемесячных платежей, остатка.
График погашения с датами выплат.
Штрафы за несвоевременную оплату: размер пени со схемой начисления.
Условия досрочного погашения задолженности.
Хотя застройщик сам решает, как оформить договор купли-продажи квартиры в рассрочку, вы имеете полное право оспаривать пункты, с которыми не согласны. Так что при любом раскладе нужно внимательно прочитать документ. От того, как составят договор купли-продажи квартиры в рассрочку, зависит, насколько комфортным для вас будет размер и график выплат.

Бывает такое, что даже за один день просрочки продавец уже имеет право расторгнуть соглашение. Вероятность, что он это сделает, крайне мала. Но если вдруг подвернется более выгодный покупатель со всей суммой на руках, почему бы и нет? Ведь для строительной компании это удобнее, чем продавать квартиру в рассрочку. Как оформить договор так, чтобы защитить свои интересы, – это заботит застройщика в первую очередь. Поэтому покупателю нужно быть внимательным. Знание – сила, а еще гарантия выгодного и безопасного вложения;)
Заполните форму.
Наш менеджер перезвонит вам, чтобы договориться о встрече и больше узнать, какое жилье вы ищите

Ответы на распространенные вопросы

Охватить все-все нюансы достаточно сложно, ведь сколько застройщиков, столько и формулировок. Но мы все же попробуем. Пройдемся по основным вопросам, которые возникают у наших клиентов.

Как расторгнуть договор с застройщиком?

В первую очередь читаем сам документ. В договоре должны быть расписаны условия расторжения. Это происходит тремя способами:

  • по обоюдному желанию;
  • по инициативе одной из сторон;
  • через суд.

Согласно статьям 215 и 203 Гражданского кодекса Украины, при расторжении договора стороны должны компенсировать затраты. Каким образом? Так, как это определяет сам договор.

Если покупатель расторгает соглашение, продавец возвращает ему обеспечивающий платеж за вычетом санкций:

  • штрафа: 0,5-1,5% от суммы договора;
  • неустойки: 15-30%;
  • пени за просрочку: 0,1-0,3% от размера просроченного платежа.

Что если я не смогу выплачивать рассрочку?

Есть два пути.

  1. Выставить квартиру на перепродажу. В большинстве случаев это возможно на этапе выплаты рассрочки. При этом нужно будет оплатить переуступку: 2-5% в зависимости от условий застройщика. Можно провести продажу через саму компанию или агентство недвижимости, но эти услуги тоже платные.

  2. Расторгнуть договор. В итоге потеряете какой-то процент от внесенной суммы, но все равно вернете большую часть.

Что делать, если застройщик задерживает сроки по договору?

Перечитайте соглашение еще раз. Предусмотрена ли неустойка за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию? Если пеня есть и вас устраивает ее размер, пишите официальное требование о выплате директору компании. Укажите данные договора: дату подписания, срок сдачи, размер неустойки. Застройщики предпочитают решать такие вопросы мирным путем без обращения в суд.

Что делать, если застройщик нарушает условия договора?

Тактика такая же. Просмотрите договор, лучше вместе с юристом, найдите пункты, которые застройщик нарушил, почитайте, какая ответственность предусмотрена. Если ничего не указано, все равно пишите директору компании официальное письмо. Следующий шаг – обращение в суд.

Можно ли не подписывать договор с управляющей компанией в новостройке?

По закону обязать заключать соглашение можно только в том случае, если организация выбрана на конкурсной основе. В такой ситуации договор должен быть подписан после принятия квартиры.

Если организацию назначила строительная компания, то обязать вас подписывать такой договор никто не сможет. Но это не освобождает вас от оплаты коммунальных услуг начиная с даты акта приема-передачи. Дополнительные работы тоже оплачиваются, если их утвердили в конкурсной документации или договора на них уже заключены.

Если покупать квартиру по длительной рассрочке (после сдачи дома), может ли застройщик изменить сроки внесения оплаты?

Договор – это юридически заверенный документ. В нем должны быть четко указаны сроки выплат. Просто так эти условия изменить нельзя. Поэтому вы всегда оплачиваете рассрочку строго по договору.

Можно ли заехать в квартиру и начать делать ремонт до окончания рассрочки?

Да, в квартиру можно въезжать после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Но помните, что право собственности сможете оформить, только когда полностью рассчитаетесь.

Как происходит процедура передачи ключей?

Вы осматриваете квартиру и, если все устраивает, подписываете акт приема-передачи, получаете ключи. В юридическом плане это означает, что вы довольны состоянием отделки, сантехники, коммуникаций. После подписания акта доказать, что что-то не так, перестало работать или сломалось, почти невозможно. Поэтому нужно убедиться, что все исправно, в наличии и работает без проблем.

В какой валюте указывается ежемесячный платеж в договоре?

Как правило, ежемесячный платеж фиксируют в долларах. Поэтому сумма в гривнах может меняться.

Как вносить платежи: в кассе застройщика или только в банке на расчетный счет?

У каждого застройщика свои условия. Чаще всего оплата производится на расчетный счет компании по курсу НБУ в назначенный день. Застройщик сообщит, с каким банком сотрудничает, чтобы вы могли платить с минимальной комиссией. Но это не обязательно. Можете платить в своем банке. Наличный расчет проводится в кассе. Рекомендуем заранее узнавать у застройщика курс, чтобы вносить точную сумму и в той валюте, в которой выгодно.

Будет ли пеня за просрочку ежемесячного платежа?

Как правило, застройщик дает люфт от 3 до 5 дней. Если задерживаете оплату дольше, полагается штраф. О проблемах предупреждайте застройщика заранее. А вообще лучше не задерживать. Планируя поездку, просто заплатите заранее. Так вы застрахуете себя от проблем.

Во время заключения сделки вы оставляете застройщику два контактных номера, по которым вас можно найти. Например, один ваш, а второй супруга/супруги или мамы.

Можно ли досрочно погасить рассрочку?

Да, такое возможно и даже поощряется некоторыми застройщиками. Самые щедрые предоставляют скидки в такой ситуации. Вы всегда можете запросить сверку платежей рассрочки.

Что делать, если застройщик решил поменять генплан дома и соответственно планировку?

Для начала застройщик обязан сообщить вам об этом. Выясните, с чем связаны изменения проекта. Метраж квартиры при этом может незначительно уменьшиться или увеличиться, а с ним и цена. Если вас это устраивает, вы заново подписываете договор.

Договор с агентством недвижимости или риэлтором

Сразу уясним, что подписание такого документа в первую очередь выгодно посреднику, а не клиенту. Нужно ли заключать договор с агентством недвижимости? Только в том случае, если вы уверены в необходимости такого сотрудничества. Хотя всегда лучше попытаться избежать этого.

Договор с риэлтором на покупку квартиры может иметь разную форму. При этом все подобные соглашения сводятся к следующему: посредник обязуется предоставить информационные услуги, а покупатель – их оплатить. Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры – это его гарантия получения комиссии. А что он дает клиенту? Риэлторские услуги, перечисленные в тексте документа.

Также в соглашении должно быть указано, как расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры. Обратите внимание, что за этим последует. Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости? В теории да, на практике – за это скорее всего предусмотрены штрафные санкции. Чтобы понимать, как правильно расторгать договор с агентством недвижимости, внимательно читайте соглашение. Хотя при любом раскладе сделать это легко и бесплатно не получится. Именно поэтому лучше сто раз подумать, прежде чем подписывать такой документ.

А теперь самое интересное: как купить новостройку, минуя агентский договор? Для этого есть ReDWall. С нами не нужно заключать никаких договоров. Более того, мы не возьмем с вас комиссию. Наши услуги абсолютно бесплатные. Так что заполняйте форму, и мы начнем поиск идеального жилья для вас.
Подберем для вас подходящие квартиры в новострое — бесплатно и за 3 дня

Советы от специалистов ReDWall

И небольшой бонус напоследок. Предлагаем вашему вниманию несколько полезных советов от специалистов ReDWall.
Договор, составленный застройщиком, в первую очередь защищает его интересы. И ему очень не хочется вносить в него ваши правки. Согласовать изменения будет сложно, учитывайте это. Но попытаться стоит.
При расторжении договора по инициативе инвестора почти всегда предусматриваются штрафные санкции. Узнайте не только их размер, но и от какой суммы берется процент – от общей стоимости или от внесенной. Второй вариант, конечно, лучше.
Очень важно при покупке квартиры под инвестиции узнать, какой процент заберет процедура переуступки. Рассчитайте ориентировочную прибыль с учетом этой суммы.
При расторжении договора предусмотрен возврат денег покупателю, но каким образом это будет происходить – нужно уточнять. Застройщик может вернуть вклад в долларах или гривнах, сразу же, через год или только после реализации объекта.
Внимательно проверяйте условия рассрочки. Платежи обычно привязывают к курсу валют. Уточните, какой это курс – внутренний, НБУ, межбанковский или вообще какого-то конкретного банка.
Внимание на статус жилья: квартира или апартаменты. В чем разница, можно прочитать в нашей статье.
Мы выяснили основные моменты. Узнали, как оформлять покупку метров в новострое, что при этом подписывать и зачем. Также выяснили, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры в рассрочку и как проводить перепродажу по переуступке. Осталось узнать, на что обращать внимание при выборе квартиры, и вы в дамках. Хотя гораздо проще было бы обратиться в ReDWall. Мы не только помогаем выбрать хорошую квартиру от надежного застройщика, но и проверяем все аспекты сделки.
Понравилась статья?
Расскажите о ней друзьям.
Читайте также:
Made on
Tilda