Как выбрать жилой комплекс

Перед вами вторая часть нашего гайда по покупке квартиры. Если в первой части мы сосредотачивались на планировке, окнах, отделке, то теперь узнаем, как выбрать ЖК. Остановимся на внешних факторах, таких как инфраструктура, паркинг и прочее.

Почему правильно выбрать ЖК – это так важно? Даже самую идеальную планировку перечеркнет постоянный шум-гам соседей. И наоборот: красивый дворик с уютными лавочками с лихвой компенсирует небольшой балкон. Важно понимать, что квартира существует не сама по себе, но внутри ЖК. Как правильно выбрать новостройку и пространство вокруг нее? Об этом мы и поговорим.

Проще всего сразу подключить профессионалов RedWall. Мы сэкономим ваше время и сделаем качественный подбор новостроек по параметрам. По каким – рассмотрим дальше.

Мы привыкли называть новостройками все, что было построено недавно. Но с юридической точки зрения это неправильно.

Новостройка – это новое жилье от застройщика. Покупая квартиру в таком доме, вы становитесь ее первым собственником. Стадия готовности здания может быть любой, от котлована до ввода в эксплуатацию. Как только дом достраивается и квартиры переходят в собственность жильцов, объект теряет статус новостройки. Для всех последующих покупателей это уже вторичный фонд.

Большинство новостроек сегодня реализуют в формате жилых комплексов. Что входит в понятие? Это один или чаще несколько домов с прилегающей благоустроенной территорией. Объекты ЖК объединены общей архитектурой и планом.

Что входит в жилой комплекс:

• участок земли;
  
• жилые строения – дома, корпуса;
  
• элементы благоустройства: дорожки, площадки, места отдыха, озеленение;
  
• объекты инфраструктуры.
  
  

Круто, не правда ли?;) Подождите, вы еще не прочитали, что такое многофункциональный жилой комплекс. Это серьезный апгрейд в сравнении с обычным ЖК. Он имеет максимально развитую инфраструктуру, так что жильцам практически не приходится покидать его границы. Здесь есть магазины, бутики, салоны, кинотеатры, кафе, бары и рестораны, а также детские сады и спортивные залы. В общем, настоящий "город в городе".

Чтобы решить, какой жилой комплекс выбрать, нужно разобраться с классами новостроек. От этого зависит, насколько комфортной и приятной будет жизнь в новом доме. Различают такие классы жилья.

Это бюджетные новостройки с минимальным уровнем комфорта. Жилье эконом-класса характеризуется небольшой площадью, простыми планировками, дешевыми стройматериалами. Такие ЖК, как правило, вырастают в спальных районах. Например, можно купить эконом-жилье в Одессе на Поселке Котовского, Таирово, Черемушках и так далее.

Придомовая территория у недвижимости эконом-класса либо отсутствует, либо имеет самое простое благоустройство. Охраны и консьержей нет. Главное, чем привлекает покупателей квартира от застройщика эконом-класса, – цена. Это самое доступное жилье на рынке.

Второй представитель среднего ценового сегмента является улучшенной версией первого. Чем отличается комфорт от эконом-жилья? Более качественными материалами и технологиями строительства, наличием благоустроенного двора, парковок. Планировки у недвижимости комфорт-класса тоже более удачные. Застройщик уделяет больше внимания выбору района. ЖК тоже может быть удален от центра, но рядом с хорошей транспортной развязкой.

В сравнении с жильем эконом-класса характеристики комфорт-недвижимости на порядок лучше, соответственно и цена выше, хотя не всегда.

Это более высокий класс жилья. Бизнес-квартиры рассчитаны на состоятельных покупателей. Такие дома строят по индивидуальным архитектурным проектам с использованием высококачественных материалов.

Новостройки бизнес-класса появляются в престижных районах города. Придомовая территория огорожена и хорошо охраняется, есть подземный паркинг. Квартиры просторные с высокими потолками. И главное, чем отличается жилье бизнес-класса от эконом, – это гораздо более высокая цена.

Требования к этому классу самые высокие. ЖК элит-класса может быть только в центре. Для разработки проекта привлекается известный архитектор. В строительстве используют самые лучшие материалы и технологии. Квартиры большие со свободной планировкой, ведь для их обустройства принято нанимать профессиональных дизайнеров. Территория двора закрытая, с видеонаблюдением и собственной службой охраны. Это самое дорогое жилье.

Переходим на VIP-уровень. Что такое клубный жилой комплекс? Это недвижимость высочайшего класса, в которой показатели комфорта, безопасности, приватности, дизайна доводятся до идеала.

Такие дома строят по эксклюзивному проекту в престижной части города. Главная фишка клубного ЖК – подбор "идеальных соседей". Чтобы купить тут квартиру, одних только денег недостаточно. Жильцы должны подходить друг другу по социальному статусу и ритму жизни. Поэтому в клубных домах чаще всего обитают бизнес-партнеры, члены VIP-клубов, спортсмены и так далее.

Вне зависимости от статуса жилья, каждый конкретный объект требует внимательного исследования. В этом вам поможет ReDWall. Прямо сейчас вы можете посмотреть, как проверить жилой комплекс. А еще лучше – сразу обращайтесь к нам, чтобы мы могли индивидуально подобрать новостройку под ваши запросы.

Можно ли однозначно определить лучшую технологию строительства домов? Дело в том, что у каждого материала новостройки есть свои достоинства и недостатки. В одних случаях это время и стоимость строительства, в других – качество и долговечность. Выбор делается исходя из требований проекта. Вот из чего строят новостройки сегодня:

• кирпич;
  
• монолит;
  
• панель;
  
• комбинированные материалы.
  
  

А теперь по порядку.

Кирпич – надежный и долговечный материал, срок службы которого достигает 150 лет. Он выдерживает низкие и высокие температуры, пожаробезопасен, экологичен. Можно было бы без сомнений определить, какой материал новостройки лучше, если бы не высокая стоимость кирпичной постройки. Кроме того, нужно учесть трудозатратность и длительность выполнения кладки. К тому же кирпичный дом дает усадку, а значит, с ремонтными работами спешить нельзя.

Сначала при помощи металлической опалубки задают общую форму здания. Внутрь помещают арматурный каркас и заливают его бетонным раствором. После высыхания опалубку снимают. Получается монолитный каркасный дом. Технология строительства пользуется большой популярностью из-за высокой прочности и надежности. Монолитный каркас позволяет создавать квартиры со свободной планировкой. Темпы строительства выше, чем при кирпичной кладке, но все равно на реализацию проекта понадобится не меньше 2-3 лет. Стоимость проекта также высокая.

Это самая бюджетная технология. Панельные дома собираются как конструкторы. Строительство из железобетонных панелей происходит быстро, усадка конструкции минимальная – ремонт можно начинать сразу же. При этом в панельном доме нельзя сносить стены и переносить коммуникации, так что перепланировка – проблемный вопрос. В таком здании невысокие потолки и слабая шумоизоляция.

Самое популярное из-за своей универсальности решение. Технология строительства монолитно-каркасных домов объединяет в себе преимущества разных материалов. Ее главная особенность – каркас из железобетонного монолита. Остальные моменты вариативны.

Для внешних стен и внутренних перегородок могут использоваться:

• кирпич;
  
• газоблок;
  
• пеноблок;
  
• ракушечник;
  
• инкерманский камень и так далее.
  
  

Монолитно-каркасные конструкции получаются прочными и долговечными, открывая широкие архитектурные возможности. Можно реализовать чуть ли не любые варианты планировки. Несущая нагрузка передается каркасу, а перестенки из кирпича или другого материала можно сносить почти без ограничений.

Технология строительства монолитно-каркасных домов позволяет сочетать прочность монолита и, например, теплоизоляционные свойства кирпичной кладки. При этом застройщик может сэкономить на возведении внутренних стен и, соответственно, снизить стоимость квадратного метра для покупателей.


Теперь, когда мы знаем о технологиях современного строительства, как выбрать качественную новостройку? Прежде всего нужно тщательно взвесить все за и против. Мы упростим вам задачу. Смотрите наши сравнения новостроек на YouTube-канале.

Несмотря на четкие строительные нормы, качественная звукоизоляция в новостройке – не всегда данность. Проверить это нужно уже на этапе покупки квартиры. Уточните у застройщика, как он планирует реализовать шумоизоляцию в новостройке. По-хорошему стяжка должна иметь слой изоляционного материала, а несущие и межквартирные перегородки быть достаточно толстыми. При монтаже коммуникаций предполагается использование специальных прокладок, которые глушат вибрацию и шум.

Лучшая звукоизоляция стен в новостройках из кирпича. Монолит и панели проигрывают кладке. Но это еще не значит, что однозначно придется иметь дело с плохой звукоизоляцией в новостройке. Все зависит от качества постройки. Сквозь щели, трещины, пустоты неминуемо будут проникать посторонние звуки. Так что все это нужно тщательно проверять, в том числе и по ходу строительства.

Важный нюанс: лифт рядом с квартирой – это удобно, но примыкающая к жилищу шахта шумит и вибрирует, что довольно ощутимо, особенно со временем. По правилам застройщик должен обеспечить тут звукоизоляцию. Между шахтой и квартирой оставляется воздушный зазор, в него укладывается звукопоглощающий материал.

Нужно ли делать шумоизоляцию в новостройке? Это вы поймете уже когда здание будет готово. Важно очень внимательно принимать готовую квартиру и при необходимости указать застройщику на недоработки и дефекты.

И даже если все условия соблюдены, может понадобиться звукоизоляция квартиры в новостройке. Для этого используют подвесной акустический потолок, чтобы защититься от шума сверху. Для звукоизоляции пола в новостройке применяют плавающую стяжку. Вниз укладывается плотный слой минваты. Чтобы стяжка не контактировала со стенами, по периметру проклеивают виброзащитные прокладки.

Нередко встает вопрос о звукоизоляции стен в монолитно-каркасных новостройках. Для этого существует много решений:

• гипсокартон с шумопоглощающим материалом;
  
• сэндвич-панели;
  
• специальные акустические плиты;
  
• пробковые материалы;
  
• гипсовая штукатурка.
  

Также стоит поработать с розетками и выключателями. Иногда через них проходят звуки. Чтобы избежать этого, внутреннюю полость закладывают минватой, а щели герметизируют.

Вопрос с подвохом. Мы привыкли думать по старинке. Под крышей жарко летом и холодно зимой, а лифт работает с перебоями. Нижним этажам тоже приходится несладко: сыро и шумно, да и вид редко привлекательный.

В новостройках все иначе. Последний этаж – это чаще всего панорама, приправленная другими преимуществами:

• над головой не топают;
  
• вас 100% не затопят;
  
• "без шума и пыли" – сюда не долетают ни звуки машин, ни дорожный смог;
  
• лестничная площадка, где редко ходят незнакомцы.
  
  

Современные дома чаще всего оборудованы техническим этажом, так что затопления с крыши можно не бояться. Да и неисправные лифты в новостройке – редкость. Даже если дом внезапно обесточат, выручат аварийные генераторы. Поэтому прогулки по лестнице вам не грозят. Так что в новом жилом комплексе лучшим выбором и вправду оказывается верхний этаж.

Что касается нижних ярусов, это и вправду не слишком удобно. Мешают шум, выхлопные газы, сырость, да и криминальные элементы чаще засматриваются именно на нижние этажи (без паники: эту проблему решает круглосуточная охрана жилого комплекса).

Мы выяснили, как выбрать новостройку в Одессе, уже даже определились с этажом и нашли подходящую планировку. Но это еще не все.

Не забудьте о расположении квартиры на этаже. Даже на ранних этапах строительства надежные застройщики Одессы охотно демонстрируют поэтажные планы зданий. Так что вы сразу увидите, как именно будет расположено ваше жилье (с северной стороны, около лифта или окружено соседями).

Лучше брать квартиру внутри этажа. Такая теплее, чем угловые и крайние. Хотя качественное утепление здания сведет эту разницу к минимуму. Убедитесь, что между вами и соседями несущие стены. Это, напомним, залог хорошей звукоизоляции и впоследствии приятных отношений с соседями:)

Иногда застройщик предлагает купить кладовую, которая расположена прямо на этаже. Это довольно удобно, так как вам не придется хранить спортинвентарь, инструменты, консервацию внутри квартиры. Из плюсов – цена за квадрат кладовой чаще всего гораздо дешевле, чем за квадрат внутри квартиры.

Этот момент наиболее актуален для квартир на верхних этажах. Уточните, сколько предусмотрено лифтов в парадном и какие. Поначалу кажется, что грузовой подъемник не такая уж и необходимость. А потом случается ремонт, покупка мебели или бытовой техники, появляются дети на громоздких зимних колясках/с санками, велобегами и всеми сокровищами мира. И вам уже не обойтись без специального лифта.

Уточните у застройщика, предусмотрено ли для подъемников резервное питание. Тогда в случае отключения света вы все равно доберетесь до квартиры с комфортом.

Во многих новостройках лифты запускаются не сразу после сдачи. Учтите, что в этом случае стартовый ремонт в квартире на верхнем этаже обойдется дороже. Придется доплачивать за подъем стройматериалов, ну или улучшать физическую форму, бегая "с нагрузкой" по лестнице ;)

Одно из достоинств жизни в новострое – тротуары и площадки не приходится делить с машинами. Тут для них отведены специальные зоны. Это:

• парковочные места во дворе;
  
• наземный паркинг – отдельное здание-парковка;
  
• подземный паркинг – самое современное решение.
  
  

Последний вариант 100% удобнее. Подземный паркинг в новостройке означает, что машина будет содержаться в более щадящих условиях. Дождь, снег, град, птицы и неопытные водители не страшны, да и охрана там в разы лучше. Еще и лифт прямо из паркинга увезет к квартире. Наземная крытая парковка – также хорошее решение для защиты автомобиля, но идти домой все же придется через улицу.

Паркинг с охраной редко входит в стоимость самого жилья. Машиноместо придется покупать отдельно. Основное, что удерживает жильцов от приобретения собственного парковочного места в новостройке, – цена. В среднем она составляет от 10 000 до 12 000$. Это фактически стоимость машины.

Сооружение подземного паркинга – сложный и затратный проект. Застройщику нужно:

• провести геологоразведку;
  
• перенести коммуникации;
  
• вырыть место;
  
• реализовать вентиляцию;
  
• продумать гидрозащиту;
  
• обеспечить пожарную безопасность.

Наземная парковка в новостройке стоит дешевле, но все равно ценник остается увесистым. Застройщики часто идут навстречу и сдают парковочные места в аренду. Для них это тоже выход, ведь паркинг продается гораздо хуже квартир.

Лишь парковочные места возле дома обходятся бесплатно, но много их быть не может. Ведь если говорить о наземном и придомовом паркинге, они не должны занимать всю доступную территорию. Это сразу минус "100 баллов" инфраструктуре во дворе.

Первым делом при покупке жилья уточните, как распределены машиноместа между квартирами, точно ли хватит на всех и будет ли возможность у ваших гостей где-то припарковаться. Этот вопрос регулируют государственные нормы парковочных мест в новостройках. Их количество привязано к числу квартир и зависит от класса жилья. Согласно нормам паркинга, в эконом-новостройке 80% квартир должно быть обеспечено машиноместами. У бизнес-класса этот показатель составляет 100-150%. В элит-недвижимости на каждую квартиру должно приходиться по два парковочных места.

Так почему в новостройках не хватает мест для парковки? Опять же из-за высокой стоимости. Зная, что не все жильцы захотят сразу купить паркинг в новостройке, застройщик делает его меньше, чем нужно. А еще случается, что парковочные места в многоквартирном доме отходят жителям из соседних комплексов. В теории приоритет, конечно, за "местными", но с учетом низкого спроса застройщик едва ли будет долго сомневаться.

Так что если вам необходимо парковочное место в новостройке, лучше не медлить. Однозначно стоит ускориться, если в ЖК много квартир, а двор маленький с весьма скромным гостевым паркингом (или его отсутствием). Единственное спасение – платная стоянка рядом. Но если и этого нет, собирайте деньги. Кстати говоря, покупка паркоместа – это еще и разумная инвестиция со сроком окупаемости порядка 10 лет.

Привлекая покупателей, застройщики обещают ухоженную, хорошо освещенную территорию жилого комплекса, где есть все для комфорта жильцов. Что именно? Это зависит от класса новостроя. Двор может быть:

• открытым;
  
• закрытым.
  
  

Первый вариант бюджетнее, во втором – можно смело рассчитывать на круглосуточную охрану с видеонаблюдением. Территория закрытого типа защищена ограждением с автоматизированным контролем доступа. За периметром неусыпно следит охрана, а жильцов и гостей встречает приветливая консьерж-служба (в идеале с пропусками).

Помимо ландшафтных изысков, во дворе должны располагаться зоны отдыха. Для родителей важны игровые площадки с качелями, каруселями, горками, песочницами и прочими атрибутами детского счастья. Поклонникам здорового образа жизни нужна спортивная площадка с тренажерами или даже мини-стадион для пробежек.

У вас есть собака? Обязательно выясните, предусмотрено ли место для выгула любимцев.

Выбирайте инфраструктуру под себя. Если собираетесь инвестировать в недвижимость, учитывайте потребности потенциальных арендаторов и покупателей.

Не спешите сразу отказываться от привлекательного варианта, если во дворе чего-то не оказалось. Изучите район. Быть может, вместо спортивной площадки рядом работает фитнес-центр. На первых этажах новостроек часто появляются аптеки, супермаркеты, кафе и прочие блага цивилизации. Согласитесь, это сложно не оценить.

Не забудьте узнать, какая организация будет обслуживать ЖК. Благоустройство нужно поддерживать. Лучше заранее убедиться, что этот момент у застройщика под контролем.

Помните, покупая квартиру, вы выбираете также и пространство вокруг нее. Это значит – еще больше моментов требуют внимания. Доверьте их профессионалам RedWall.

Мы знаем все о новостройках и с радостью поделимся с вами полезной информацией. Расскажем, как выбрать надежного застройщика, как проверить документы, поможем определиться с ЖК и квартирой, найдем для вас идеальные планировки. Положитесь на нас в этом серьезном вопросе, мы не подведем.

Мы не агентство недвижимости: не продаем, а подбираем квартиру под вас. Напишите или позвоните нам уже сегодня.