Каждый месяц получайте на почту самое интересное!
Founder & Director at RedWall
Сергей Пятницкий
Как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду?
Читать 15 минут
#покупка жилья
19.05.2019
Жизнь арендодателя часто кажется безоблачной. Все ли так на самом деле? Первая и самая важная высота в создании пассивного дохода в Одессе, которую нужно взять, – выбор перспективной квартиры. Прежде чем приступать к восхождению на безоблачные высоты, давайте убедимся, что оно имеет смысл.
Почему стоит инвестировать в недвижимость?
Пожалуй, главный аргумент – понятность. Покупка недвижимости не вызывает такого культурного шока, как, например, инвестирование в стартап или криптовалюту. Вложение в недвижимость считается самым надежным, в том числе и потому что материально подкреплено "живыми" метрами владений. Как обезопасить себя и сделать сделку выгодной – читайте далее.

Вложение в квадратные метры – один из самых старых способов приумножения накоплений. Мы можем выделить следующие преимущества:
простота и доступность: даже новичку несложно разобраться в сути такого инвестирования;
консервативность: правила и законы на рынке недвижимости давно устоялись;
стабильность: совсем без риска вложений не бывает, но инвестирование в рынок недвижимости предполагает гораздо меньше рисков, чем в других сферах.
Покуда людям нужна крыша над головой, квартиры будут востребованы. Возможно, именно поэтому недвижимость является вторым по популярности инвестиционным инструментом после банковских депозитов. При правильном подходе можно получать максимум прибыли с минимальными рисками. Как этого добиться, мы рассказывали в предыдущей статье.

Сегодня мы обсудим вложение в жилую недвижимость с целью ее сдачи в аренду. Это не единственный способ инвестирования в квартиры, но однозначно один из самых актуальных в Одессе.
Виды аренды
Первым делом будущему инвестору нужно определиться, с каким видом найма работать. Существует два типа аренды квартир:
долгосрочная;
посуточная.
У каждого своя целевая аудитория. Соответственно, отличаются основные характеристики квартиры (метраж, планировка, ремонт, расположение и так далее). Срок окупаемости тоже разный.

Мы в RedWall подбираем оптимальные объекты под любой тип аренды и помогаем создать прибыльный арендный бизнес.
Долгосрочная аренда
Сдать квартиру на несколько месяцев (а то и лет), значит, создать пассивный доход и обеспечить себя стабильным финансовым потоком. Главное – найти порядочных арендаторов. И, конечно, не забыть подписать с ними договор.

Долгосрочная аренда – это пассивная прибыль, которая позволяет минимально вовлекаться в процесс. При этом нужно понимать, что у такой недвижимости достаточно большой срок окупаемости.

Разберемся, как выбрать квартиру для длительной сдачи.
Очертить географию
Внимание на спальные районы, такие наиболее востребованы. Потенциальные арендаторы ищут недорогую квартиру на Таирова, Черемушках, в Суворовском. Цена за м2 тут доступная. Затраты на ремонт могут быть небольшими. А если застройщик сдает квартиры с отделкой или ремонтом, вообще прелесть.
Посмотрите наше исследование, о том сколько стоит квартира в новострое Одессы
Рассчитать количество комнат
Однушки всегда актуальны. Покупка такой квартиры менее критична для бюджета, затраты на ремонт ниже, как и коммунальные платежи (на случай простоя).

Это обобщенно. Конкретно же нужно изучить рынок, выяснить, какие квартиры в дефиците. На Черемушках и Таирова ищут 2-комнатную жилплощадь, средняя цена аренды которой – 7-8 тыс. грн. Конечно, квартиру в центре получится сдать дороже (10-11 тыс. грн за двушку, 9-10 тыс. за однушку), но конкуренция и стоимость покупки квартиры тут выше. Учитывайте, сколько обойдется простой.

Смысла рассматривать трешки особо нет. Аренда 3-комнатной квартиры в нормальном состоянии на Таирова стоит 9000 грн/месяц. А цена ее покупки равна двум однушкам.

Также невыгодной будет смарт-квартира. Метр тут дороже, чем у однокомнатной, а за аренду придется брать меньше, ведь спрос на такое жилье для долгосрочной аренды ниже. Да и постоянная текучка арендаторов не добавляет оптимизма.
Спланировать момент покупки
Мы уже говорили, что на этапе котлована стоимость минимальная. Но если квартира покупается для сдачи в аренду, нужно учитывать также потенциально упущенную выгоду. Разберем на примере.

В Приморском районе продается квартира. 40 м2 на старте продаж предлагают за 32 тыс. долларов. Через 2 года эта же квартира будет стоить уже на 25% дороже, то есть 40 тысяч. Получается, на покупке можно сэкономить 8 000. Так ли это?

Средняя рыночная цена аренды равна 400$/месяц. За 24 месяца, пока ждем завершения строительства, можно было заработать 350*24=9600$. Отнимаем 10% амортизации. Упущенная прибыль составляет 8640$. Чистый убыток по итогам 640$.

Понятно, что анализ упрощенный. Ведь нужно принять во внимание также затраты на ремонт и меблировку, возможный простой, сезонность и другие факторы.
Учесть состояние недвижимости
Чаще застройщики сдают недвижимость с межкомнатными стенами, на полу стяжка, установлены радиаторы, остекление. Квартиру "после строителей" ждет серьезный ремонт с выравниванием стен, разводкой проводки, коммуникаций и так далее. Учитывайте все эти затраты при расчете окупаемости.
Определиться с классом жилья
Квартира в эконом-сегменте обойдется дешевле. Но в перспективе ей потребуется капитальный ремонт или уменьшение арендной платы. А так как застройщик сэкономил на всем, начиная от состояния квартиры при сдаче, выбора стройматериалов и заканчивая придомовой инфраструктурой. Поэтому срок окупаемости у них такой же, как в среднем сегменте.

Оптимальный вариант – комфорт-класс. Такое жилье сдается в нормальном состоянии с хорошей планировкой. Цену аренды увеличивают наличие паркинга, мест отдыха и других объектов внутренней инфраструктуры.

Делая ставку на элит-сегмент, учитывайте, что такой квартире необходим соответствующий статусу дизайнерский ремонт. Сюда покупается дорогая мебель, люксовая бытовая техника. Несмотря на высокую арендную плату, у элитной недвижимости самый большой срок окупаемости.
Посуточная аренда
Такая квартира довольно быстро окупится, если все сделать правильно. При необходимости доходную недвижимость можно легко и выгодно продать. Но посуточное жилье требует куда больше внимания и забот, чем долгосрочное. Тут необходимо чаще убирать, делать ремонт, следить за сохранностью имущества. Хотя сегодня эти хлопоты можно доверить обслуживающим компаниям, которые работают в некоторых одесских ЖК. Будьте готовы отдавать за это порядка 30% чистого дохода.

Кроме того, посуточная квартира требует постоянной рекламы и поиска новых клиентов. Это могут делать риелторы, но опять же – участие агентства съедает часть доходов.

Рассчитать выгоду такой инвестиции сложнее. Ведь нужно учитывать еще и конкуренцию. Уже сейчас на сайте airbnb.com больше 300 предложений посуточной аренды в центре Одессы. А ведь сколько новостроев еще появится в будущем.

Посуточная аренда – это более рискованное мероприятие, нежели долгосрочная, но при должном внимании вполне может обернуться распитием шампанского. Разберемся, как выбрать такую квартиру.
Изучить расположение ЖК на предмет привязок
Вашей целевой аудитории необходимы "якоря". Пусть рядом с ЖК будут туробъекты, пляжи, еще лучше – центр, ж/д вокзал. Смотрим карту airbnb. Самая популярная посуточная недвижимость в центре и в районе Аркадии.

Дом должен быть заметным, чтобы никто не потерялся по дороге. Прекрасно, если в здании есть кафе, рестораны (гостям нужно где-то кушать) а также салоны, банки и прочая коммерция.
Выбрать количество комнат
Берем то, что наиболее востребовано. Не как для себя, а с учетом запросов гостей. Наиболее популярны среди туристов студии и однокомнатные квартиры.
Определить этап покупки
Самые сладкие варианты разбирают на старте продаж, ведь тут важны ликвидность актива и рыночные тренды. Чаще всего их забирают перекупщики. Но вполне возможно, оторвать конфетку удастся и вам. Больше шансов, если заручитесь поддержкой RedWall. Мы поможем поймать стоящую квартиру на старте продаж.
Поможем подобрать выгодный объект для сдачи в аренду
Вложить не только деньги, но и душу в ремонт
Если долгосрочная аренда – это обдуманное решение, то посуточная – импульсивное, "на эмоциях". Сделайте квартиру яркой и "вкусной", увидите, от клиентов не будет отбоя. Мало просто поклеить роскошные обои и постелить цветной ковролин. У квартиры должна быть своя фишка.

Вот несколько примеров из ТОП на airbnb.com. Мы не рекламируем их, лишь предлагаем оценить находчивость владельцев.
"Жемчужина" с видом на море и гамаком.
Ощущение релакса накрывает уже при просмотре фото.
Квартира в "одесском стиле".
Такой атмосферный интерьер достаточно легко создать.
Модный лофт.
Для любителей ультрасовременного.
Просто стильная квартира.
Оформленная со вкусом.
Как видим, ничего сверхъестественного не требуется, но результат не заставит себя ждать.
Учесть сезонность
От нее нам одесситам никуда не деться. Нужно рассчитывать, что вне сезона коммунальные платежи съедают больше, чем летом. А прибыль при этом может быть нулевой. В идеале нужно купить "2-в-1" квартиру, чтобы была востребована и летом, и в несезон.
Общие нюансы
Когда решите купить квартиру для инвестиций в Одессе, уделяйте внимание планировке. Бесполезные метры больно бьют по карману арендодателя. Пусть "несчастных" 3м2 не влияют на качество жилья, но могут увеличить срок окупаемости на год, а то и больше.

Также не зависит от типа аренды такой инструмент, как рассрочка. В случае заморозки строительства вы потеряете не все деньги, а лишь часть. Для инвестора сроки сдачи играют первостепенную роль. Ведь задержка равно упущенная прибыль. Тогда как рассрочка помогает минимизировать эти самые потери.
Наша инфографика с условиями рассрочки от ТОП-10 застройщиков Одессы
Какой бы арендой вы не планировали заниматься, выбор жилплощади должен быть продуманным. Это ваш будущий источник дохода. Какого именно? Зависит от вас.

Мы предлагаем свою профессиональную помощь. Redwall подберет наиболее выгодные предложения в новостроях в соответствии с вашими бизнес-планами. Просто позвоните нам или заполните форму ниже.
Подберем подходящие варианты квартир для инвестиций
Как работает RedWall
Понравилась статья?
Расскажите о ней друзьям.
Заполните форму.
Наш менеджер перезвонит вам, чтобы договориться о встрече и больше узнать, какое жилье вы ищите
Читайте также:
Показать еще
На какую стоимость квартиры вы можете расчитывать при покупке в рассрочку?
Вы решили подождать год, чтобы купить жильё полной суммой? Есть высокая вероятность, что за это время самые лакомые кусочки ЖК будут проданы. Поэтому мы создали специальный калькулятор, которые позволяет вам узнать насколько лучше вы можете купить квартиру с рассрочкой.

Подпишитесь на ежемесячный дайджест новостей недвижимости от ReDWall!
Made on
Tilda