Каждый месяц получайте на почту самое интересное!
Founder & Director at RedWall
Сергей Пятницкий

Как правильно инвестировать в недвижимость в 2019

Читать 20 минут
#покупка жилья
23.01.2019
Всем привет!
Уверен, многие задумывались, куда инвестировать деньги (если они конечно же есть ;)
Кто-то держит деньги дома.
Кто-то кладет часть денег на депозиты в банки.
Кто-то кладет в банковскую ячейку – так надежней.
А некоторые вкладывают деньги в недвижимость. И вот почему:
Инвестиция в недвижимость — популярная практика во всем мире.
Цены на недвижимость достаточно стабильны.
С каждым годом в Одессу приезжает все большее количество туристов и спрос на аренду квартир растет. Больше людей хотят снять жилье – больше людей готовы сдать жилье. А популярность таких сервисов как airbnb, booking делает процесс аренды/сдачи жилья простым и удобным.
Привлекает и стоимость краткосрочной аренды квартиры в Одессе – в сезон цена варьируется от 40 до 100 Евро в сутки.
Но для того чтобы вкладывать деньги в первичную недвижимость, нужно разобраться в этой теме. И я постараюсь помочь.

Как инвестируют в недвижимость

Начнем с того какие бывают цели для инвестиций в недвижимость:
Для перепродажи:
Покупатель недвижимости (его еще называют инвестором), приобретает недвижимость в новострое на старте продаж или на этапе строительства – цена на нее минимальна. Ближе к сроку сдачи дома он перепродает ее, так как цена на эту квартиру уже поднялась в среднем на 20-30%.
Для аренды:
Покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду (посуточно или долгосрочно).Нужно покупать квартиру, на которую будет спрос у арендаторов. То есть сразу определиться, кому будет сдаваться квартира, как часто, по какой цене и т.д.
Приобретая недвижимость – важно правильно выбрать застройщика, а также расположение объекта.
Кроме того, есть разные типы недвижимости:
Коммерческая — более дорогой тип недвижимости. Но и окупается быстрее. Меньше вложений в ремонт и технику. Не нужно закупать мебель и т.д.
Жилая — дешевле. Понятней кому сдавать.

Перепродажа недвижимости как бизнес в Украине – сколько можно заработать?

Еще раз повторю известную истину. Инвестиция = риск. Безрисковых инвестиций нет.

Чем выше доходность инвестиции — тем выше риски. Все помнят историю с биткойном? Он взлетал до небес и люди вкладывали в него деньги. А потом резко потерял в цене.

В недвижимости такая же история. Вы можете вложить деньги в известного, надежного застройщика. Но на недвижимость такого застройщика всегда очень высокий спрос и как следствие — высокая цена со старта продаж. Ведь и по высокой цене квартиры будут продаваться. В итоге стоимость такого объекта недвижимости в процессе строительства вырастет незначительно. Если продадите такую недвижимость, то заработаете 10-15%. А с учетом того, что дом в среднем строится около двух лет вы получите 5- 7,5% годовых (10-15%/2 года).
Надежный застройщик — низкий % дохода
Вы можете "поставить на темную лошадку" – неизвестного застройщика у которого нет репутации. Ему нужны продажи и пока их нет — он демпингует рынок низкой ценой.
Риски при инвестировании в такую недвижимость выше, но доходность может достигать 20-25% в год.

Или от 40 до 50% при продаже этой недвижимости.
Неизвестный застройщик — высокий % дохода
Конечно же есть "золотая середина".

Это те застройщики, которые не являются лидерами рынка, но при этом у них хорошая репутация. Вкладывая в такие объекты и заработать от 10 до 15% годовых. Или от 20 до 30% на одной покупке.

На такие результаты можно рассчитывать, если знать как выбрать новостройку для инвестиции, на которую будет спрос. Иначе вы рискуете перепродать свою квартиру за меньшие деньги, чем покупали.
Вы можете перепродать квартиру через застройщика на любом этапе.
Допустим, вы вложили деньги, но через год они вам срочно понадобились.
Многие думают, что на этом этапе они не смогут вывести деньги. Или же смогут, но с большими потерями – продадут квартиру дешевле, чем покупали.
На самом деле – вы можете продать недвижимость на любом этапе строительства через застройщика и даже заработать! Застройщик возьмет свою комиссию, но вы все равно останетесь в прибыли, потому что стоимость квартиры на момент продажи перекроет вложенные в нее деньги и % застройщика.

Конечно, продать недвижимость проще и выгодней к моменту сдачи дома. Но абсолютно реально сделать это и раньше.

Банковский депозит vs инвестиция в недвижимость

Давайте теперь сравним доходность от вложений в недвижимость с банковским депозитом.

Если вы кладете деньги на депозит, то ваша доходность может быть такой:
топ-5 депозитов в валюте по версии Минфина
А проверить инфу можно на сайте Минфина.
Прибыль от валютного депозита ниже, чем от инвестиций в недвижимость.

Аренда недвижимости – сколько можно заработать?

Особенности
Если вы хотите купить недвижимость для сдачи в аренду – выгодно покупать на старте продаж. И вот почему:
Больше вариантов. Хорошие квартиры раскупают моментально.
В статье мы писали почему и как это происходит.
Цена ниже.
Спрогнозировать прибыль от такой инвестиции сложнее. Ведь нужно:
Просчитать конечную стоимость недвижимости.
Просчитать стоимость ремонта.
Просчитать стоимость мебели.
Прогнозировать арендную плату арендаторами.
Прогнозировать загруженность жилья – при аренде посуточно очень сложно сдавать ее каждый день, особенно в несезон.
Учесть операционные расходы (уборка, амортизация на мелкий ремонт и т.д.)
Ошибки при расчетах окупаемости инвестиций в недвижимость
Прежде, чем посчитать прибыль, давайте рассмотрим основные ошибки при расчете окупаемости недвижимости для сдачи.

Обычно те, кто покупают недвижимость, считают окупаемость в десятках лет. Так рассчитать можно, но это не совсем верно.

Рассуждения примерно такие: "Через сколько лет я смогу вернуть себе деньги, которые потратил на покупку недвижимости?"

На самом деле, покупая недвижимость, вы покупаете актив, а не пассив.
Не стоит сравнивать покупку недвижимости с покупкой автомобиля в салоне. Авто теряет в цене 20% как только вы выедете "за порог". В случае с недвижимости ваши деньги перешли из бумажного вида в каменный.

Да, ваша недвижимость может подешеветь. Но это же происходит с валютой. И в зависимости от того, что это за валюта — с разной интенсивностью и частотой.
Инвестируя в недвижимость, вы покупаете актив.
Ваши деньги переходят в другое состояние. Ваша недвижимость в любой момент окупит себя сама в случае продажи. Вы же, сдавая ее — зарабатываете, но только, если правильно выберете недвижимость для сдачи в аренду.

Расчет окупаемости инвестиций в недвижимость

В этом видео показываю, как посчитать окупаемость инвестиций для квартиры, которая сдается посуточно.
Вот тот же расчет, если вы не хотите смотреть видео.
Итак:
1) Вы купили квартиру за 40 000$
2) Сделали в ней ремонт и купили мебель = 15 000$.
Вы потратили 55 000$.
3) Вы сдали свою квартиру посуточно за 40$ в сутки.
Загруженность квартиры 50% - то есть половину времени она никому не сдается и не приносит денег.
В месяц вы заработаете: (30 дней /2) *40$=600$
Из них:
1) 50$ вы потратите на оплату коммунальных услуг.
2) еще 20% от оставшейся суммы уходит на уборку и амортизацию.
Итого: (600$- 50$)*0,8=440$.

Ваша прибыль в месяц составляет 440$.

Ремонт и мебель вам окупятся через: (15 000$ / 440$) / 12 месяцев = 2 года и 8 месяцев. Через 2 года и 8 месяцев вы начнете получать прибыль.

Расчет грубый, но корректный.
Всегда остается возможность продать недвижимость и вернуть первоначальные вложения.
Боитесь что недвижимость может подешеветь? Такое возможно и нужно всегда оставаться в рынке и следить за тенденциями.
8 ошибок начинающего инвестора в недвижимость

Как еще можно заработать?

Чтобы инвестировать в недвижимость не обязательно иметь всю сумму на руках.
Во-первых, можно инвестировать совместно с близкими. В этом случае договор купли-продажи оформляется на нескольких человек с определенным долевым участием.

В некоторые объекты выгодно вкладывать даже в рассрочку. На видео рассказываю, как рассчитать рентабельность вложений для квартиры приобретенной в рассрочку.
Например, застройщик продает квартиру на старте продаж за 30 000$. Удорожание стоимости квартиры при покупке с первым взносом 10%. Поэтому, стоимость квартиры для вас увеличится на 3 000$ и составит 33 000$. Минимальный первоначальный взнос 10% = 3 300$. Всего предполагается 24 платежа (дом строится в среднем 2 года):
((30 000$ *1,1) - 3 300) / 24 = 1 238 $ – сумма, которую вам надо платить каждый месяц.

При этом цена на эту квартиру к моменту сдачи дома вырастет на 25%
30 000$ * 1,25 = 37 500$.

Ваш доход от сделки составит 37500$-33000$= 4500$.
В год вы получите 4500/2 года = 2250$.

Согласитесь, неплохо, с учетом что вам не нужно было иметь на руках сразу 30 000$. Достаточно иметь первоначальный взнос и выплачивать в срок ежемесячные платежи.
Перепродажа квартир как бизнес в Украине

Чем мы можем помочь?

Мы можем сэкономить ваше время на поиск и подобрать объект исходя из ваших пожеланий и возможностей.
Мы можем рассчитать окупаемость инвестиции за вас.
Можем взять объект в управление.
Можем организовать пассивный доход под ключ:
4.1. Рассчитать стоимость квартиры
4.2. Рассчитать стоимость ее обустройства.
4.3. Взять на себя сдачу квартиры
4.4. Взять на себя оплату коммунальных услуг, мелкий ремонт и уборку.
Вы просто получаете свой пассивный доход.
Поможем вам выгодно инвестировать в недвижимость
Больше о нас и как мы работаем
Заполните форму.
Мы перезвоним, чтобы узнать детально, какое жилье вы хотите.
Понравилась статья?
Расскажите о ней друзьям.
Читайте также:
Показать еще

Подпишитесь на ежемесячный дайджест новостей недвижимости от ReDWall!
Подпишитесь на дайджест ReDWall!
Ежемесячно получайте только самые актуальные и полезные новости в сфере недвижимости.
Made on
Tilda