Риски при покупке квартиры в новостройке: какие бывают и как их избежать?

Вложение в новострой, как и любая инвестиция, имеет риски. Естественно, нам хотелось бы подстелить соломку:) Этим сегодня и займемся, а именно – разберемся, какие есть риски при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание и в каких случаях нужно серьезно насторожиться. После этого узнаем, как инвестировать в новостройки более безопасно и выгодно.

При покупке квартиры в новостройке риск существует практически всегда. Не зря покупателей недвижимости в процессе строительства называют "инвесторами". На момент заключения сделки ни квартиры, ни жилого комплекса пока не существует. Инвестор отдает себе отчет, что с определенной долей вероятностью проект может остановиться и вложение денег в строительство обернется ничем.

Поэтому важно просчитывать и уменьшать свои риски. Секрет выгодных инвестиций в новостройки – выбирать те объекты, где вероятность неудачи минимальная. Звучит легко, а что на самом деле?

Разберемся с рисками при покупке квартиры в новострое. Что это и какие бывают?

Риск – это неопределенность в исходе какого-либо события. На первичном рынке таким событием является строительство нового дома. С ним связаны разные риски. Вот самые неприятные.

Это далеко не все опасности, которые подстерегают желающих купить недвижимость в Одессе в новострое. Идем дальше, теперь конкретнее.

У отдела продаж строительной компании одна задача – уговорить вас вложиться в строительство конкретного жилого комплекса. Застройщик продает свой объект. Ему нет резона рекламировать новострой конкурента, который лучше. Он не станет озвучивать всю правду, а скажет лишь то, что вы хотите услышать.

Вот какие риски существуют при покупке квартиры в новостройке от застройщика.

Услуги риэлтора в теории должны стать лечением. Ведь риэлтор представляет не конкретную строительную компанию, а все новостройки в городе. Он знает рынок. У агентства недвижимости большая база новостроек, где можно выбрать идеальный вариант. Так? Если бы.

На деле большинство агентств работает по принципу каталога новостроек. Вы рассказываете, что ищете: район, цена, количество комнат и т. д. В ответ вам наваливают все, что есть в базе. Самые ловкие риэлторы сначала предложат то, где больше заработок. Поэтому если ищете доступное недорогое жилье эконом-класса, будьте готовы прежде ознакомиться с вариантами подороже и с теми, где застройщик платит больше. Если ничего не понравится, увидите другие предложения чуть дешевле. Снова не подошло? Еще дешевле. И так далее.

Почему так происходит?

1. Риэлторов много и далеко не все они компетентны. Знание списка новостроек наизусть не делает человека экспертом по недвижимости. В одном агентстве могут работать как хорошие специалисты, так и не очень. Как правило, дилетанты берут количеством. Чем больше компания, тем меньше контроля за качеством работы: продал – молодец. Причем некоторые застройщики стимулируют агентства работать именно так, предлагая больше денег за продажу определенного объема квартир.

2. В условиях конкуренции агентствам просто невыгодно ставить интересы клиента на первое место. Изучение репутации застройщиков, документов, сроков и прочих аспектов – не их приоритет, несмотря на то, что именно за этим люди и обращаются к риелторам. Агенты гонятся за заработком и быстрыми продажами

Иначе работает ReDWall. Мы не продвигаем конкретный объект и не торопим в принятии решения. Команда ReDWall представляет ваши интересы, а не застройщика. Клиент – наш главный приоритет:)

Инвестора, которые планирует заработать на покупке, тоже могут ждать трудности. Если вы покупаете квартиру под перепродажу, обязательно изучите вопрос переуступки. Что такое переуступка квартиры в новостройке, какие риски связаны с ней? Разберемся.

Переуступка – это заключение договора, согласно которому вы переуступаете права на свою квартиру в строящемся объекте. Процедура позволяет инвестору не дожидаться сдачи дома, а перепродать квадратные метры как только это станет выгодно.

К нам обратился клиент, которому до нас "втюхали" квартиру в новостройке под перепродажу. При этом ему даже не сказали про наличие переуступки как таковой. Он был очень расстроен, когда узнал, что, по нашим подсчетам, в лучшем случае сможет просто вернуть вложенные деньги.

Главный риск продажи с переуступкой – незнание процедуры. Она, как правило, бесплатна для родственников. Но если вы планируете продать квартиру и получить прибыль, придется заплатить за эту возможность. Стоимость переуступки зависит от застройщика.

Это, пожалуй, самый безрисковый вариант вложения. Купить квартиру в сданном доме – значит, максимально обезопасить себя как инвестора. Но за безопасность придется заплатить. По мере строительства застройщик поднимает цены. Это касается хороших объектов, плохие нас не интересуют. Так что сданные новостройки Одессы едва ли могут предложить доступные варианты.

Второй побочный эффект также характерен для хороших ЖК. В сданных домах остаются самые непривлекательные квартиры от застройщика. Все "вкусное" забирают вначале – на этапе котлована. А в лучших новостройках достойные варианты раскупают на старте продаж. В итоге приходится выбирать из того, что осталось, или идти к инвестору, который намерен на вас заработать.

Наконец, в построенном доме чаще всего уже недоступна рассрочка, а если и доступна, то с большим первым взносом и на невыгодных условиях.

Чудеса если и случаются, то точно не на рынке первичной недвижимости. Поэтому на вопрос, как купить квартиру в новостройке без рисков, чаще всего приходится отвечать: никак. Но это не значит, что ничего сделать нельзя. В наших силах уменьшить риски. Разберемся, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке, что проверять и кому можно доверять.

Вот как избежать этого риска.

1. Изучите застройщика. Инвестируйте в проекты компаний с хорошей репутацией, у которых уже есть сданные объекты.
   
2. Проверьте документы: разрешение на строительство, права на земельный участок, градостроительные нормы и ограничения, план застройки и пр. Какие документы проверять при покупке квартиры в новострое, мы писали тут.
   
3. Узнайте, как финансируется стройка. Если проект развивается за счет денег, привлеченных через продажи, стоит проверить, как продаются квартиры.
   
4. Проконсультируйтесь со специалистом. ReDWall к вашим услугам.
   
   

Риск можно снизить, если войти в проект, завершенный на более чем 50%. Но тут есть другая опасность: в хорошем новострое квартир на всех не хватит.

Также снижает риск покупка квартиры в рассрочку. В Одессе таких предложений много. Покупая в рассрочку, вы рискуете не всеми деньгами.

С этим риском разобраться проще. Есть два варианта.

1. Застройщик строил ранее. Тогда:

• посмотрите, как соблюдались сроки в прошлых проектах, были ли задержки и на сколько (по какой причине);
  
• проследите за темпами работ на других объектах в работе: на lun.ua есть удобная опция "ход строительства"

2. Застройщик строит впервые. К сожалению, сказать с уверенностью, что дом будет сдан в срок, нельзя. Поможет, опять же, специалист. И уделите особое внимание договору, особенно пункту, связанному с затягиванием сдачи.

В Одессе есть проект, который продается как 5-этажный, но мы знаем, что собственник планирует построить 10 этажей. Это не только отразится на сроках сдачи, но и в итоге сделает объект менее привлекательным. Не говоря уж о том, что могут возникнуть проблемы с подведением коммуникаций. Плохо, когда застройщик так начинает свой путь.

Бонусом держите универсальный совет для спокойных нервов: какой бы надежный ни был застройщик, в любом случае закладывайте 6-12 месяцев задержки. Это очень вероятно для инвестиций в недвижимость на этапе котлована. Хоть и не является 100% правилом.

Тут два пути: ориентироваться на предыдущие проекты застройщика или верить его обещаниям. Как правило, в договоре прописывается только состояние квартиры, редко также коридора, холла, лифтов и никогда благоустройство придомовой территории. Описания чаще настолько общие, что придраться почти невозможно. Например, застройщик обещает детскую площадку, но не указывает ее размер и наполнение. Говорит об озеленении, но не уточняет, что будет высажено.

Еще один момент – люфт квадратуры. Площадь квартиры может вырасти за время строительства. За погрешность больше 0,5 м2 придется доплатить. Посчитайте, на сколько подорожает жилье, если площадь увеличится на 5-7 метров.

Так, в документе обязательно должны быть расписаны условия расторжения сделки, размеры штрафов и комиссий, расчет стоимости недвижимости, способ оплаты и т. д.

Также в договоре найдете информацию о том, как продать квартиру по переуступке:

• размер комиссии застройщика (нормальным считается от 0 до 5%);
  
• от какой суммы считается: покупки или продажи;
  
• когда получите деньги;
  
• в какой валюте и по какому курсу;
  
• какая процедура оформления;
  
• можно ли перепродать квартиру с невыплаченной рассрочкой;
  
• нужно ли искать покупателя со всей суммой сразу.
  

Чтобы сберечь не только нервы, но и деньги, заручитесь поддержкой опытных специалистов в сфере недвижимости. Команда ReDWall поможет стать владельцем той квартиры, о которой вы мечтаете. Вот как мы это делаем.

Любые доводы мы подкрепляем фактами. О проблемах и недостатках ЖК говорим прямо, предупреждаем о рисках новостроек и советуем, как их избежать. С ReDWall вы принимаете взвешенное решение, четко осознавая, что и как покупаете. Мы работаем честно. Поэтому каждый 3-й наш клиент приходит по рекомендации.

Остаемся на связи и после покупки не только, чтобы услышать слова благодарности. Мы помогаем в приемке квартиры, поиске подрядчиков по ремонту и т. д. Узнайте больше о нас. Пишите нам, звоните или просто заполняйте онлайн-форму, и мы сами свяжемся с вами.