АВТОРСКИЙ TELEGRAM КАНАЛ СЕРГЕЯ ПЯТНИЦКОГО
АВТОРСКИЙ TELEGRAM КАНАЛ СЕРГЕЯ ПЯТНИЦКОГО
Специалист по новостроям ReDWall
Елизавета Москвичева

Аренда недвижимости как бизнес: успешный кейс от специалиста ReDWall

Читать 35 минут
4.07.2020
Как работают инвестиции в недвижимость и кто на этом зарабатывает? Кажется, такое под силу лишь опытным бизнесменам. На самом деле все когда-то начинали, в том числе и наш специалист по недвижимости ReDWall. Уже больше двух лет Лиза успешно сдает свою квартиру в Одессе. Аренда недвижимости как бизнес до этого была ей мало знакома. Лизе пришлось учиться на собственных ошибках. Но для вас в этом нет необходимости ;)

Лиза поделится своим опытом инвестиций в недвижимость Одессы. Она расскажет, что делала пошагово, начиная от покупки квартиры для сдачи в аренду и заканчивая поиском клиентов. Лиза пройдется по ошибкам новичка и, конечно, даст полезные практические советы. Готовы? Тогда – слово Лизе.

Разбираем пошагово: инвестиции в недвижимость для аренды

Знаете, чем привлекательны инвестиции в недвижимость в первую очередь? Тем, что вам не обязательно знать абсолютно все о рынке, чтобы этим заниматься. Сужу по своему опыту. 3 года назад я еще не знала так много о рынке недвижимости, как сейчас. Решив разобраться, отправилась на поиски "квартиры мечты". На руках была вся сумма: 45 000 у.е. с учетом ремонта. Нужно сразу сказать, что в планах не было купить квартиру для сдачи в аренду. Я искала жилье под себя.

Шаг 1: покупка недвижимости для сдачи в аренду

Спустя 2 месяца я нашла однокомнатную квартиру в ЖК "Альтаир". Почему прожив долгое время в Приморском районе, я выбрала новострой на стыке Черемушек и Таирова? Этот вариант подошел моим основным критериям:
  • качественная постройка;
  • комфортные условия;
  • хорошее соотношение цены и качества;
  • надежный застройщик.

Компания "Будова" – один из лидеров среди строительных фирм Одессы. На момент покупки у ЖК уже была сдана первая очередь.

В своем поиске я учитывала ликвидность объекта. Мне хотелось со временем переехать в квартиру побольше где-нибудь ближе к центру. Решая, какую квартиру купить для сдачи в аренду, принимайте это во внимание. Рано или поздно вы скорее всего захотите продать объект. Например, решите заняться арендой элитной недвижимости или просто перенести свой бизнес в другой район. Оставьте себе такую возможность.

Шаг 2: ремонт квартиры для сдачи в аренду

Я обустраивала жилье под себя. Имея небольшой опыт в этой сфере, самостоятельно составила дизайн-проект с расстановкой мебели, распределением коммуникаций и так далее. Но если вы не в курсе, как обустроить квартиру для сдачи в аренду, лучше нанять дизайнера.

Мне порекомендовали хорошего ремонтника. Мастер занимался всеми работами, даже установкой сантехники. Дополнительно привлекала только электрика.

Спустя 2,5-3 месяца квартира была готова. Много усилий и времени пришлось потратить на покупку стройматериалов, поиск хороших акций, выбор кухни и так далее. Зато в итоге мне удалось неплохо сэкономить. Ремонт под ключ с минимальной мебелью обошелся в 8 000 у.е., то есть 190 у. е. за м2. Рецепт, как дешево обустроить квартиру для сдачи в аренду, предельно простой: принимать активное участие в закупке. Шевелиться, иными словами :)

Шаг 3: долгосрочная аренда квартиры

Дальше самое интересное. Я уехала на отдых за границу и… решила остаться там на неопределенное время. Возник вопрос: что делать с квартирой? Коммунальные платежи никто не отменял, да и не хотелось, чтобы жилье пустовало. Так что я решила сдавать квартиру в аренду.

Будучи не в городе, привлекла маму, а уже она обратилась в агентство недвижимости. Аренда квартир в Одессе достаточно популярна. Возможно, именно поэтому первый же клиент, посмотревший жилье, захотел въехать. С девушкой по имени Екатерина изначально договорились на 3 месяца за 8 000 грн, но в итоге получилось 9 месяцев, так как ей все понравилось.

Конечно, мы оформили договор аренды. Я еще расскажу об этом, но сейчас подчеркну. Чтобы избавить себя от лишних проблем, оформляйте сделку. Мы тогда взяли образец договора для сдачи квартиры в аренду у риэлтора, но вы можете найти пример в интернете.

Мне повезло с арендатором. В квартире проводилась еженедельная уборка, соблюдались все правила, которые значились в договоре. Я каждый месяц оплачивала СДПТ дома (около 11 грн за м2), а Екатерина – все коммунальные услуги по счетчикам.

Я сразу продумала, как подготовить квартиру к сдаче в аренду. Купила:
  • микроволновку;
  • гладильную доску и утюг;
  • корзину для белья;
  • 2 комплекта постельного белья;
  • полотенца;
  • ванный коврик;
  • посуду;
  • столовые приборы;
  • чайник;
  • швабру, веник и т. д.
Со временем понадобился кондиционер, который Екатерина купила в счет аренды.

Когда срок проживания истек, я вернулась в Одессу и проверила состояние жилья. Единственное, что изменилось – Екатерина повесила новые шторы. Старые, конечно, оставила. Все остальное было в том же состоянии, как и до сдачи квартиры в аренду.

Шаг 4: переход к краткосрочной аренде недвижимости

Возвратившись, я не знала, чем хочу заниматься. Это был июнь 2018 года, самый сезон. Решение пришло быстро. Я убрала, сделала фото, придумала, как описать квартиру для сдачи в аренду, и разместила объявления на сайтах посуточного жилья: Airbnb, Booking, Doba. Уже на следующий день пришла заявка на июль с Airbnb. Учитывая, что я даже не думала, какая квартира лучше для сдачи в аренду, а сразу начала искать постояльцев, меня это очень порадовало. С первой посуточной аренды заработала 700 грн.

Со временем заполнился календарь заездов до конца сентября. Я устанавливала цену, ориентируясь на загрузку: от 700 до 1000 грн в сутки. Старалась не допускать ни одного свободного дня, принимала даже на сутки, хотя по стандартам заселение от 3 дней.

Я занималась всем сама. Это отнимало много времени и вскоре стало полноценной работой. Смотрите сами:
  • уборка квартиры;
  • транспортировка и прием гостей;
  • выселение;
  • покупки;
  • планирование календаря;
  • общение с клиентами и пр.

Мой заработок грязными составил 2 000 у. е. минус комиссии сайтов, коммуналки, покупка бытовой химии и бензин.

Сейчас сдаю квартиру с июня по сентябрь. Ориентируюсь на сезон и запросы клиентов. Обычно у меня останавливаются туристы, командировочные, друзья и родственники соседей, а еще была свадебная фотосессия. Когда сезон заканчивается – на зиму :) – переезжаю сама.

В этой работе много значит мнение гостей. Тут мелочей не бывает. Нужно исправно обновлять постельное белье, качественно убирать, вовремя устранять малейшие неполадки. А еще не помешает оригинальный декор, аромадиффузор для хорошего запаха, прочие "плюшки", которые делают пребывание гостей приятным. При таком подходе скоро у вас наработается база клиентов, которые будут возвращаться снова и снова ;)

Инвестиции в недвижимости как бизнес: полезные советы

За эти два года у меня набрался кое-какой опыт. Я знаю, как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду, как обустроить ее и сделать привлекательной. Хочу поделиться этими знаниями с вами.

Существуют разные варианты инвестиции в недвижимость Одессы. Аренда – один из самых популярных, но вместе с тем и самых непростых видов такого заработка. Это не просто перепродать квартиру. Вам придется заниматься жильем, поддерживать его состояние, общаться с гостями. Думаю, мои советы вам помогут.

На что обратить внимание при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду?

Вы решились сделать инвестицию в недвижимость. С чего начать? С анализа ключевых факторов.
  1. Конкуренция среди арендодателей. Исследуйте сайты аренды.
  2. Месторасположение объекта. Не обязательно самые выгодные квартиры для сдачи в аренду должны находиться рядом с морем. Главное, чтобы в пешей доступности была инфраструктура.
  3. Ликвидность квартиры.
  4. Стоимость коммунальных услуг, в том числе тарифы СДПТ.
  5. Состояние квартиры от застройщика.

Какую купить квартиру для сдачи в аренду в Одессе? Основные критерии выбора

Решая, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, первым делом определитесь, каким будет срок проживания гостей. Можно сдавать посуточно или длительно. От этого напрямую зависит окупаемость квартиры. Подробнее об этом в статье "Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду?".

Сейчас рынок посуточного жилья очень большой. Поэтому важно выбрать выгодную недвижимость для сдачи в аренду. Вот главные критерии.
  • Планировка.
    Это может быть и однушка, но обязательно просторная. Выбирайте правильную планировку – в форме квадрата. Избегайте скошенных углов.
  • Метраж
    Для комфортной жизни квартира должна быть от 35 м2, для посуточной аренды – от 25 м2
  • Свет
    Выбирайте большие окна, еще лучше – панорамные. Такие квартиры пользуются большим спросом среди туристов. Всем хочется восточную сторону с видом на море и город. Понятно, что такие "конфетки" быстро раскупаются, да и стоят они на порядок дороже. Даже если планируете инвестицию в недвижимость на этапе котлована, придется конкурировать с другими желающими. Для жилья под длительную аренду плюсом будет балкон или лоджия.

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду: новострой или старый фонд?

У вторичного жилья есть свои "подводные камни":
  • старые коммуникации;
  • ремонт с "пережитками прошлого";
  • скандальные соседи;
  • грязный подъезд;
  • часто неисправный лифт;
  • "своенравное" городское отопление и т. д.
Такая недвижимость подходит для длительной аренды. Главный плюс – можно купить готовую квартиру и заселить людей, начав получать прибыль. Но предварительно все же придется вложить кое-какую сумму в косметический ремонт. Как правило, аренда в старом фонде стоит меньше, чем в новострое.

Профессиональное обслуживание дома как важное преимущество для бизнеса по аренде жилья

Сейчас многие застройщики предоставляет свою управляющую компанию. И в этом есть много плюсов:
Охраняемая территория
Наличие консьержа
Регулярная уборка.
Озеленение двора
Места для выгула собак и пр

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду исходя из ее цены?

Это один из основных факторов того, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость. Также стоимость квартиры определяет, как скоро вложение окупится. Сейчас рынок перенасыщен новостройками, поэтому застройщик должен предложить адекватную цену м2. Главное – как следует разобраться в рыночных расценках. В этом поможет инфографика с ценами квартир в разных районах Одессы.

Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду?

От того, где купить квартиру для сдачи в аренду, зависит не только стоимость сделки, но и ее безопасность. В любом случае не бывает инвестиций в недвижимость без рисков, но вы можете минимизировать их. Для этого стоит заручиться поддержкой ReDWall. Специалисты подскажут, где выгодно купить недвижимость для сдачи в аренду, помогут избежать подводных камней и получить прибыльный объект в свое распоряжение ;)
Подберем для вас подходящие квартиры в новострое — бесплатно и за 3 дня
Важно, чтобы квартира была от застройщика, тогда цена минимальная. За инвесторскую недвижимость придется доплатить. Но нельзя исключать срочную продажу. Если вам понравился вариант и у него хорошая цена, почему нет?

Какой ремонт сделать в квартире для сдачи в аренду?

Есть два пути.
1. Нанять рабочего-универсала. Стоимость такого ремонта от 150 у. е. за м2. При этом нужно будет контролировать весь процесс и активно участвовать в решении рабочих нюансов. Возможно, придется также заказать профессиональный дизайн квартиры для сдачи в аренду.
2. Сотрудничать со строительной компанией. Расценки стартуют от 250 у. е. за м2. Это ремонт под ключ с гарантией: специалисты все делают сами, предоставляя вам полную отчетность.

Как правильно сделать ремонт в новостройке под сдачу в аренду? Выбирайте стиль "Минимализм". Интерьер в светлых тонах можно разбавить при помощи декора, светильников, текстиля. Красные и зеленые кухни – это прошлый век. Учитывайте, что квартиру вы обустраиваете для сдачи. А значит, лучше устанавливать бюджетную технику "без наворотов", чтобы исправно работала и имела гарантию.

В квартире необходимо обустроить:
  • санузел: душ/ванна, унитаз, умывальник, бойлер, зеркало, стиральная машинка;
  • кухню: шкафчики, столешницы, варочная поверхность, вытяжка, раковина, холодильник, стол и стулья;
  • спальню: кровать или раскладной диван, шкаф или гардеробная;
  • прихожую: пуф и вешалка.
При посуточной аренде гостям следует предоставить гладильную доску и утюг, полотенца, ванные принадлежности, кухонную посуду и столовые приборы. Люди на отдыхе хотят получить лучший сервис. Поэтому важно уделить особое внимание мелочам интерьера: декору, аксессуарам, разным красивым и оригинальным штрихам. Создайте эффектные места для фото: поставьте на балконе кресло-качалку или постелите на пол яркий пушистый ковер. Так что ничего суперсложного в том, как отремонтировать квартиру для сдачи в аренду, нет. Весь секрет в заботе о гостях :)

Как рассчитать окупаемость инвестиции в недвижимость?

Нужны реальные цифры. От этого зависит точность расчетов. Чтобы определить окупаемость жилья, необходимо понимать, как рассчитать доходность инвестиции в недвижимость.

В среднем однокомнатная квартира стоимостью 40 000 у. е. окупается за 5 лет. Для этого ее нужно сдавать посуточно в сезон (с мая по сентябрь) за 700-1200 грн и долгосрочно в оставшиеся месяцы за 8000-9000 грн. Главное правило: ваша инвестиция не должна пустовать.

От прибыли нужно отнять затраты на:
  • уборку квартиры;
  • транспорт;
  • комиссию риэлтору и/или сайтам аренды;
  • оплату СДПТ и т. д.
Как найти клиентов на аренду квартир в Одессе?

Если речь о посуточном жилье, стоит зарегистрироваться на международных площадках Booking, AirBnb и на украинских, типа Doba. Для сдачи в длительную аренду можно обратиться к риэлтору, комиссию в этом случае будет платить арендатор. Или разместите объявления в интернете самостоятельно.

Сразу решите, готовы ли вы принимать арендаторов с детьми, с животными. Это стоит указать в объявлении.

Почему нужно брать залог с гостей и оформлять договор для сдачи квартиры в аренду?

Поначалу я не брала залог, а только фотографировала документы. В итоге мне испортили матрас, разбили бокалы и тарелки.

Как-то раз у меня остановился очень буйный гость – моряк. Мне позвонила консьержка, попросила приехать. С ним был друг, ребята просто "хорошо отметили приезд". Все обошлось, но когда я принимала квартиру, там был хаос. Я еще раз убедилась, что управляющая компания – большой плюс.

Важно: во избежание проблем с арендаторами нужно подписывать договор. В нем прописываются все условия:
  • права и обязанности;
  • срок сдачи;
  • размер арендной платы;
  • оплата коммунальных услуг;
  • возвратный залог за последний месяц и так далее.

При необходимости вы всегда можете расширить стандартный бланк документа для сдачи квартиры в аренду, указав особые требования. Например, добавив пункты насчет уборки или курения в комнатах. К сожалению, до сих пор большинство арендодателей предпочитают обходиться без заключения договора, чтобы не оплачивать налоги. Скоро узнаем, как изменит это новый закон.

Как оформить квартиру для сдачи в аренду? Кто платит налог на недвижимость: арендатор или арендодатель? Нужно ли ИП для сдачи аренды в квартиру?

Отзывы должны быть хорошими. Именно на них в первую очередь ориентируются люди, когда ищут жилье. Чтобы сделать квартиру привлекательной, нужно понимать, что нравится гостям:

  • уютный дизайн;
  • красивый вид из окна;
  • комфортные условия: наличие кондиционера, хорошего матраса и пр.;
  • приятное общение с хозяином, возможность получить помощь во всех нюансах на отдыхе;
  • дополнительные мелочи: соль, масло, крупы, ванные принадлежности;
  • охраняемая территория комплекса;
  • наличие супермаркета, аптеки, кофейни и прочей инфраструктуры в доме;
  • доступность транспорта;
  • хорошее соотношение цены и качества.
Поначалу я порой получала жалобы на качество уборки из-за того, что всем занималась сама. Но сейчас я достигла статуса "Суперхозяин" на Airbnb. Рейтинг квартиры повысился до 4,8 из 5, гости стали чаще обращать внимание на мое объявление, соответственно, заработок увеличился ;)

Как оценить квартиру для сдачи в аренду?

Ориентируйтесь на время года. Понятно, что в сезон цены могут быть выше. Стоит тщательно изучить рыночные тренды. Рассматривайте объекты в вашем районе с примерно такими же характеристиками. Всю информацию найдете на сайтах аренды недвижимости, которыми пользуются ваши клиенты.

Ответы на популярные вопросы по инвестициям в недвижимость Украины

Лиза показала нам, как выглядит бизнес изнутри. Мы узнали много полезного об аренде жилой недвижимости: куда вкладывать деньги, как обустраивать, где искать клиентов и так далее. Остались некоторые нюансы, с которыми мы разберемся прямо сейчас.

Как происходит деление квартир на студии для сдачи в аренду и когда это возможно?

Эта далеко не новая практика работает в Одессе и во многих других городах и странах. У ReDWall тоже были клиенты, которые хотели сдать свою двухкомнатную квартиру, поделенную на 2 студии. Обычно как раз из двушек делают подобную перепланировку. Это возможно в двух случаях.

  1. В квартире уже есть 2 отдельных санузла.
  2. Это апартаменты, где можно переносить мокрые зоны как угодно. В квартире такого делать нельзя.

Остается вопрос коридора. Сделать отдельный вход скорее всего не разрешат. Поэтому придется предусмотреть тамбур с двумя дверьми. В итоге часть площади будет использоваться неэффективно.

Необходимо четко определить, какие стены несущие. Их трогать нельзя. Изучите как следует планировку и прикиньте, можно ли технически разделить квартиру на 2 полноценные студии.

Главная цель такого проекта – максимально увеличить доходность от сдачи и ускорить окупаемость. Его могут реализовать профессиональные рантье, для которых аренда квартир – это основной заработок. Они просчитывают бюджет на перепланировку, на ремонт в обеих квартирах, на официальное узаконивание такого разделения. Иногда подобные квартиры рассматривают как два объекта недвижимости с разными владельцами. В этом случае появляются свои нюансы: нужно разделить счетчики на коммуналку, сделать отдельный подвод коммуникаций. Это не всегда легко и вообще возможно.

Вариант разделения квартиры на студии подойдет тем, кто хочет не просто вложить деньги и получить пассивный доход, а выжать максимум, начать зарабатывать и жить на аренду. Это требует куда больше времени и денег, чем просто покупка готовой квартиры.

Сейчас застройщики предлагают неплохие студии, так что порой нет смысла заморачиваться. Просчитайте, действительно ли покупка и разделение двушки будет выгоднее, чем две отдельные квартиры. Плюс мы не рекомендуем заниматься всей этой историей тем, у кого нет опыта сдачи обычной студии.

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это?

Вот как это работает. Вы подписываете договор аренды дома или квартиры с владельцем на какое-то количество лет, обычное не меньше 20. Все это время скрупулезно оплачиваете проживание и в итоге становитесь собственником жилья. Это выгодно арендодателю тем, что он сразу сдает недвижимость на 20 лет и может больше не беспокоиться. Жилье 100% окупается. Арендатор же знает, что его не выселят и, если он не будет нарушать условия договора, станет владельцем.

Все это актуально для вторичного рынка жилья. К сожалению, в Украине не так много подобных случаев, аренда с правом выкупа практикуется на Западе. Что насчет новостроек? Аренда квартир от застройщика да еще с правом выкупа в принципе не работает. Компании нужно продать все метры до завершения строительства. В крайнем случае можно рассчитывать на длительную рассрочку после сдачи дома. Но ею можно воспользоваться только на этапе строительства, когда хороших квартир уже мало.

При сделке с выкупом нужно внимательно читать договор. Кто имеет право распоряжаться жильем, пока оно в аренде? Может ли недвижимость стать залоговой или попасть под арест? Вам понадобится опытный юрист.

Когда аренда недвижимости снова начнет дорожать?

Карантин стал серьезным испытанием для собственников жилья. Аренда как форма использования недвижимости утратила солидную часть доходности. Чтобы не потерять текущих жильцов, владельцы долгосрочного жилья сделали скидки. Сейчас стоимость аренды вернулась к изначальным суммам.

Что касается посуточной аренды, она стабилизируется лишь когда закончатся карантин. Мы считаем, что в этом году полного восстановления не предвидится. Предложение осталось на том же уровне, но вот спрос заметно просел. Плюс, за время карантина многие остались без работы. Из-за отсутствия стабильного заработка тратили отложенные деньги, в том числе и на отпуск. Поэтому не все смогут приехать в Одессу отдыхать в этом году.

Новый закон. Когда требуется регистрация договора аренда недвижимости?

Новый закон ужесточает контроль над сделками по аренде. Сейчас договора заключаются не всегда, и даже если их подписывают, то они нигде больше не фиксируются. С новым законом все сделки по аренде придется регистрировать. Причем закон обязует риэлторов и нотариусов уведомлять налоговую о каждом таком договоре. В противном случае им грозит штраф 680 грн.

Это может повлечь за собой повышение арендной платы. Собственники будут закладывать процент налогов в стоимость жилья. Хотя на самом деле сложно предсказать, как повлияет закон на поведение собственников, съемщиков и риэлторов.


У вас остались вопросы? Вы всегда можете обратиться к ReDWall. Мы проконсультируем и поможем подобрать оптимальную квартиру для инвестиции. Вы можете доверить нам полное обслуживание вашего объекта аренды, и тогда 100% ни о чем больше не придется переживать ;)
Если у вас остались вопросы, оставьте заявку и узнайте ответы на них уже сейчас
Понравилась статья?
Расскажите о ней друзьям.
Читайте также: