Ціни в новобудовах Одеси – як змінювались і на скільки зросла вартість квартир від початку війни

– Хто взагалі буде купувати нерухомість під час війни? Особливо в новобудовах, які навіть ще не добудовані.
– Ціни на нерухомість впадуть, тому що попиту немає.

Ці та подібні думки ми чуємо досить часто. І хоча попит на нерухомість в Україні дійсно знизився (і більше це торкнулося саме первинного ринку), на практиці ціни в новобудовах переважно виросли. Окремо потрібно зазначити – зростання цін відбулося не у всіх ЖК, а переважно в тих, які продовжують будуватись під час війни (але інші, які не будуються, розглядати для купівлі ми взагалі не рекомендуємо). В сьогоднішній статті ми покажемо на прикладі 6 житлових комплексів Одеси, на скільки виросли ціни в новобудовах Одеси за останні 1,5 року.

Спочатку розберемось в цілому, що відбувається з вартістю м2 в новобудовах Одеси під час війни. Як змінились ціни на квартири – чому в одних ЖК вони виросли, а і в інших – не зазнали змін або навіть знизились, а також з'ясуємо причини, які на це впливають.

При цьому покупці не поспішали купувати, тож забудовники пропонували різні акції та спецпропозиції, щоб продавати хоч щось. З часом, ситуація на ринку почала покращуватись, інтерес до новобудов – відновлюватись, і акційних пропозицій ставало менше. А ще пізніше деякі забудовники почали поступово підіймати ціни.

Які забудовники підіймали ціни на квартири? Ті, хто відновив будівництво на майданчиках. Вони швидше за всіх відчули на собі, як змінюється собівартість будівництва, перерахували вартість м2, і прийняли не дуже приємне рішення – підняти ціну.

Основні причини підняття цін на м2:

• зростання вартості будівельних матеріалів
• зростання вартості роботи працівників
• зростання вартості логістики

Не підіймали ціни в першу чергу ті забудовники, які не поновили будівництво на своїх будівельних майданчиках, або відновили роботи суто формально. Тобто якісь роботи на будмайданчику ведуться, але активними їх назвати складно, і, як результат, зміни та прогрес в будівництві – мінімальні. Бо якщо не будуєш, то і вартість будівництва не змінюється і в піднятті ціни нема гострої потреби.

Також варто зазначити, що не всі забудовники однаково підняли ціни (у деяких ЖК вартість м2 сильно не змінилась або здорожчання було незначне, в інших – ціна квадрата зазнала суттєвих змін). На це повпливало декілька факторів:

Отже, ми з'ясували, що ціни на квадратні метри в новобудовах, не дивлячись на те, що Україна знаходиться у воєнному стані, продовжують зростати (і чому це відбувається). Принаймні, це стосується новобудов, які продовжують будуватись під час війни. Ми в ReDWall вирішили дослідити ціни по кількох об'єктах та показати їх зростання за допомогою цифр та графіків.

Для нашого дослідження взяли 6 ЖК Одеси, які з різними темпами, але все ж продовжують будівництво під час війни й по цей час: ЖК Еллада (Гефест), ЖК Артвіль (Zezman), ЖК Одеські традиції на Глушко (Данлін), ЖК Сади Рів'єри (КУБ), 60 Перлина (Kadorr City) та Акварель 10 (Акварель).

Для порівняння брали дані по вартості м2 в 1-кімнатній квартирі кожного житлового комплексу за передвоєнний лютий 2022 (за умови 100% оплати, без урахування знижок та спеціальних пропозицій забудовників). І порівнювали її з вартістю м2 в тій самій квартирі на кінець липня 2023 року – таким чином, аналізуючи зміну ціни квадрата за 1,5 року війни у кожному ЖК.

Одразу спойлер – ціни в ЖК Артвіль продемонстрували найбільше зростання серед новобудов у нашій добірці. Напередодні повномасштабного вторгнення рф, в лютому 2022 року, вартість квадрата в однокімнатній квартирі в цьому комплексі становила 982$, зараз – 1216$ (тобто ціни на м2 виросли в $ на 24%).

В гривні зростання цін в Артвіль виглядає так: з 25640,7 грн/м2 до 44467,4 грн/м2 за 1,5 роки – вартість м2 зросла на 73,4% в грн.

Ціни в Artville періодично забудовник підіймав як до війни, так і вже під час. В першу чергу це повʼязано з суттєвим здорожченням собівартості будівництва і ремонтів. Адже в цьому ЖК забудовник здає квартири вже з готовим ремонтом.

Подивимось на графіку, як змінились ціни на квартири в Artville з лютого 2022 по сьогодні:

Нагадаємо, що ЖК ARTVILLE – це житлове містечко, розташоване в Авангарді, неподалік 7 км. Артвіль має досить розвинену власну інфраструктуру (дитячий садок та школа, кав'ярні, спортзал та ін.), а в центрі житлового комплексу розташовано капсульний парк із зонами для активності та відпочинку. Особливість ЖК – в ньому можна купити квартиру з готовим ремонтом, тобто заїхати та жити, або здавати в оренду (в Одесі таке зустрінеш нечасто, бо переважно будівельні компанії здають квартири у стані "від забудовника", тобто ремонт власникам квартир треба робити вже самостійно).

Артвіль майже не зупиняв будівництво з початку війни, хоча темпи помітно впали. Не будемо зупинятися на кожному будинку окремо, адже їх будується одразу багато. Помітно, що забудовник зосередив основні зусилля на будівництві тих будинків, які вже знаходились в певній стадії готовності, щоб завершити їх якнайшвидше і передати ключі власникам.

Якщо вам цікаво більше дізнатися про цей ЖК (як він виглядає та в якому стані здаються квартири з ремонтом) – подивіться наш огляд на Артвіль на youtube-каналі ReDWall.

Житловий комплекс KADORR City (Кадор на Краснова) – це масштабний проект з 7 будинків за концепцією "місто в місті". Він передбачає розвинену власну інфраструктуру, має гарне розташування – до центру міста 15-20 хвилин на авто. При цьому вартість нерухомості суттєво нижче, ніж в центрі Одеси.

Кадор не зупиняв роботи на початку війни, але зупинив їх вже під час війни приблизно на 9 місяців. Але до цього будівництво велось з випередженням графіку, тому тимчасова зупинка не сильно вибила їх із запланованих термінів здачі. В березні 2023 року забудовник відновив всі будівельні роботи по Кадор Сіті, і зараз будівництво ведеться дуже активно – майже повністю готова 60 та 61 Перлина (в них закінчують фасадні роботи та паралельно виконують внутрішні), ведуть роботи по іншим будинкам.

А що відбувалося з цінами на квартири в ЖК Kadorr на Краснова за ці 1,5 року? Подивимось на графіку, як змінилась вартість квартир в Кадор Сіті з лютого 2022 року по сьогодні.

Бачимо, що ЖК Kadorr City, як і Artville, продемонстрував суттєве зростання вартості м2 – ціни виросли на 21,5% в $ (з 1070$ до 1300$) – на прикладі 1-кімнатної квартири в 68 Перлині.

А в гривні зростання цін в Кадорі на Краснова склало 56% – з 30478,5 грн/м2 в лютому 2022 до 47539,2 грн/м2 в липні 2023.

До речі, раніше ми знімали відеоогляд на одну з новобудов від Кадору – подивіться, щоб мати уявлення, як можуть виглядати готові будинки від цього забудовника ззовні та всередині. Звичайно, ЖК Кадор Сіті – це проект вже з іншою, більш сучасною концепцією, але все ж відео може допомогти скласти загальне враження.

Будівельна компанія Гефест – одна з небагатьох, хто взагалі не зупиняв будівництво своїх обʼєктів і продовжував будувати навіть в перші дні війни. При цьому візуально темпи будівництва суттєво не зменшились.

ЖК Еллада – 24-поверховий комплекс, який розташований на вулиці Генуезькій в Аркадії, не став виключенням – Гефест досить активно продовжує будувати цей об'єкт. Перша черга будівництва складається з трьох секцій (А, Б, В). Вже під час війни забудовник повністю закінчив всі основні роботи по секції А (заповнили стіни газоблоком, розвели комунікації, встановили склопакети та закінчили фасадні роботи), ще залишилось зробити оздоблювальні роботи в місцях загального користування і прибудинкову територію. Можна сказати, що секція А знаходиться на фінішній прямій.

По секції Б під час війни Гефест повністю закінчив монолітні роботи й зараз активно виконують кладку фасадних та внутрішніх стін. Щодо секції В, то там розпочалось виконання монолітних робіт (зараз залито перші 6 поверхів).

Як змінились ціни на квартири в ЖК Еллада за останні 1,5 року – з лютого 2022 по сьогоднішній день? Подивимось на графік.

Вартість квадратного метра в ЖК Еллада до початку війни (в лютому 2022) становила 980$/м2, а на поточний момент можна відмітити, що ціна піднялась на 12,25% і становить 1100$/м2 (на прикладі однокімнатної квартири в секції А).

В гривні зростання цін в Елладі становить 44,5%: з 27842 грн/м2 до 40225 грн/м2 за 1,5 року.

ЖК Акварель 10 – це масштабний проєкт, який буде збудовано в районі ринку «Початок» (вул. Бочарова/Сахарова) у Пересипському (Суворовському) районі Одеси. Забудовник має велику ділянку землі, і планує побудувати цілий мікрорайон по концепції "місто в місті" з квартальною забудовою малоповерховими будинками 5-9 поверхів.

На початок війни в ЖК Акварель 10 тільки встигли викопати котлован. Будівництво на обʼєкті зупинилось і було відновлено в березні 2023 року. При цьому забудовник обіцяє закінчити будівництво першої черги вже в кінці березня 2024 року.

Проєкт малоповерховий, тому, цілком ймовірно, їм це вдасться (або затримка буде невеликою). Зараз забудовник будує вже 4 поверх монолітного каркаса будинку.

Чи сильно при цьому змінились ціни на м2 у ЖК Акварель-10? Знову візьмемо за точку відліку лютий 2022 і порахуємо – вартість квадрата зросла на 80$ або на 11,8% (з 680$ у передвоєнному лютому до 760$ у липні 2023 (на прикладі вартості м2 1-кімнатної квартири).

При цьому здорожчання в гривні склало 43,5% – з 19369,5 грн/м2 до 27792 грн/м2.

Одеські традиції на Глушко – це житловий комплекс комфорт-класу від забудовника Данлін (ЖК Одеські традиції на Воробйова, 7 небо, ЖК Елегія парк, ЖК Атмосфера). Будинок розташований в центрі Таїрова, має підземний паркінг. Всі квартири в Одеських традиціях здаються з ремонтом – це означає, що можна буде вселитися в свою квартиру одразу ж після здачі будинку (або почати здавати в оренду, якщо ваша ціль – купити квартиру під інвестицію).

На початок війни забудовник призупиняв будівництво цього ЖК та активних будівельних робіт не вів. А ось у 2023 році будівельні роботи ведуться, поступово набираючи темп. Зараз виконується заливка 5-го поверху будинку.

Щодо вартості житла, то за останні 1,5 року ціни в ЖК Одеські традиції на Глушко продемонстрували зростання в доларах на 11%. В лютому 2022 року вартість квадрата в 1-кімнатній квартирі становила 900$, зараз – 1000$.

В гривні зростання цін в цьому житловому комплексі виглядає так: з 25636 грн/м2 до 36568,6 грн/м2 – за 1,5 року вартість м2 зросла на 42,6% в грн.

Подивимось на графіку, як змінились ціни на квартири в ЖК Одеські традиції на Глушко з лютого 2022 по сьогодні:

Запланований термін здачі будинку – кінець 2024 року. Чи реально встигнути побудувати за цей час весь ЖК? Проєкт не дуже великий (один 16-поверховий будинок), а забудовник вміє будувати швидко (висновок на основі аналізу інших його об'єктів), тому це цілком реально – будемо спостерігати за ходом будівництва.

Цей житловий комплекс будує компанія Одеком Девелопмент (корпорація КУБ). Можливо, ви знаєте її по таким об'єктам, як Таїровські сади та Аквамарин. ЖК Сади Рівʼєри розташовані на Фонтанці – поруч з ТРЦ Рівʼєра, одного з найбільших торговельно-розважальних комплексів Одеси. За концепцією це досить великий проєкт з продуманою внутрішньою інфраструктурою. Ще одна особливість комплексу – це близьке розташування до моря. Приблизно 20 хвилин вам знадобиться, щоб пройти пішки до пляжу та набережної.

Одеком майже не зупиняв будівництво Садів Рів'єри та вже під час війни ввів в експлуатацію кілька секцій (детальніше про здані під час війни ЖК розповідали в відео на youtube-каналі ReDWall). При цьому ціни на квартири в комплексі Сади Рівʼєри не зазнали суттєвих змін – вартість квадрата виросла з 670$ до 700$ (на прикладі ціни однокімнатної квартири).

В гривні ціна квартири в Садах Рів'єри зросла на 34%. В лютому 2022 вартість м2 складала 19084 грн, станом на зараз – 25598 грн/м2.

Як бачимо, ціни на новобудови Одеси, які відновили будівництво, поступово зростають.

І швидше за все, ця тенденція продовжиться навіть попри не дуже високий попит на первинному ринку. Принаймні, самі забудовники бачать передумови для цього. Основний фактор, який вже впливає на підвищення цін – це зростання собівартості будівництва.

При цьому нові проєкти, що зʼявлятимуться у майбутньому, будуть одразу розраховуватись під нове ціноутворення. Можливо, щоб зменшити темпи росту вартості нерухомості, забудовники будуть змушені жертвувати якістю будівництва, купуючи більш дешеві матеріали, що теж не найкраща альтернатива.

Тому розраховувати на падіння цін в новобудовах не варто. Якщо ж у вас є 100% оплата – ви можете розглянути варіанти від забудовників у вже готових будинках (зараз деякі будівельні компанії дають можливість купити квартиру з розтермінуванням після здачі будинку), або варіанти від інвесторів, які в деяких випадках можна знайти навіть трошки дешевше, ніж від забудовників.